北京市政府東遷通州，給通州人民帶來瞭小激動，殊不知，通州東的廊坊北三縣，三河燕郊，大廠，香河因為地理優勢，受到瞭通州副中心的特殊待遇，收到大量北漂乃至一部分北京年輕人的追捧。

那麼北三縣到底發生瞭些什麼呢？

北三縣位於京津之間，由河北廊坊市的三河市、大廠回族自治縣以及香河縣組成。由於距離北京較近，北三縣一度成為瞭北京上班族的“睡城”。彼時，職住不均衡、公共設施配套不足等現實問題限制瞭北三縣自身的發展。但隨著北京城市副中心的規劃建設和京津冀一體化規劃的逐步落地，“睡城”正在逐漸轉身。

以三河市燕郊鎮為首的北三縣，一度因臨近通州的地理位置、較北京更為低廉的房租和房價，成為部分北京上班族聚集的“睡城”。

作為“睡城”，產業上的不足是導致北三縣職住不均衡的主要原因。同時，彼時北三縣地區跨界交通主要依賴公路，跨界通勤壓力較大。而中、小學各班人數超額現象普遍，區域內公園綠地和公共文化設施較為缺乏，更是顯示北三縣地區公共配套存在短板。

但隨著多年來的建設，各項不足正在被逐漸補齊。“睡城”也在漸漸轉身，以吸引更多高端人才在此工作和居住。3月17日，國傢發改委發佈《北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃》（下稱“規劃”），為北三縣發展提供瞭藍圖。

北三縣與通州副中心協同發展綱要https://www.zhihu.com/video/1254062569071243264

交通方面，近年來，北三縣的路網交通得以完善，2019年3月29日，歷經4年建設、連接通州與燕郊的燕潮大橋通車，自此，從北京六環開車到燕郊所需時間大大縮短。同時，規劃指出，將推進城際鐵路建設、完善多層次的城市軌道網絡、推動軌道樞紐與功能區的耦合佈局。

2020年2月20日，北京城市副中心新聞發佈會上，市發改委副主任、副中心黨工委管委會發展改革局局長張艷林表示，軌道交通平谷線力爭於2022年基本完工。該線路將推動構建以軌道交通為骨幹的城市公共交通體系；推動非首都功能疏解，加強軌道交通對城市副中心、北三縣等區域的銜接和覆蓋；還將探索通過對既有線路的修補織密，提高整體線網運行效率，改善居民出行條件。目前，武清至通州市域（郊）鐵路項目正在加快推動中，該鐵路途經廊坊。

北三縣與副中心交通網規劃https://www.zhihu.com/video/1254064295316807680

2019年2月26日，北京市與廊坊北三縣項目推介洽談會在大廠舉辦。當天共簽約合作項目52個，其中三河16個、大廠19個、香河15個，項目投資額超過300億元，並有50餘傢企業達成投資意向，包括教育、醫療、養老、文化創意、科技創新、裝備制造等多個領域。

此次簽約後，北三縣將在產業以及公共配套上得到極大提升。產業方面，北三縣不僅引入瞭北京天壇瑪金莎座椅有限公司搬遷升級改造、中航試金石檢測科技有限公司在大廠建設無損理化力學測試基地、中國文化產業發展集團有限公司在燕郊建設新華1949·燕郊文創園項目、京投發展股份有限公司在大廠建設國傢京劇院文旅融合產業化基地等項目，發揮瞭承接非首都功能產業疏解功能，還提升瞭自身產業發展層級。

此次簽約中，教育方面，人民大學將在大廠建設中國人民大學出版傳媒融合創新中心、附屬中小學項目和高端人才社區項目；北京師范大學則將在香河建設北京師范大學亞太國際教育培訓中心；醫療方面，首都醫科大學附屬北京潞河醫院、清華大學第一附屬醫院、廣安門醫院南區、首都醫科大學附屬北京中醫醫院等將與北三縣醫院成立醫療聯合體，助力北三縣提升醫療服務水平。

隨著規劃的提出，未來通州、北三縣公共服務資源的跨界統籌與均衡配置也漸顯雛形。規劃中明確提出，將推動北京優質教育資源向通州區與北三縣佈局，培育北三縣區域性醫療養老服務功能，推進大型文體設施共建共享。另外，據《河北日報》報道，2020年，河北省將啟動城鎮義務教育學校擴容增位工程，新建、改擴建城鎮義務教育學校校舍40萬平方米。

在區域配套逐漸落成的同時，北三縣雖同屬於廊坊，但卻以縣為單位執行嚴格的限購政策，非當地戶籍居民傢庭提供當地3年及以上社保或納稅證明的限購1套住房，當地戶籍居民傢庭限購2套住房。另外，雖三河、香河、大廠被統稱為北三縣，但三地樓市表現有所分化。燕郊鎮地處三河市西部，區域樓市較為活躍。

分化首先體現在房價上，無論是新房還是二手房的價格，均為燕郊相對最高，大廠次之，香河相對最低。新房均價方面，大廠新房均價位於12000-15000元/m² 之間；香河均價位於10800-13500元/m² 之間；燕郊均價位於21000-23000元/m² 之間。

二手房均價方面，安居客數據顯示，5月香河二手房均價為10893元/m²；大廠二手房均價為14667 元/m²；房天下數據顯示，截至目前，燕郊參考均價為18571元/m² 。

合碩機構首席分析師郭毅表示，離北京的距離、區域內配套的落地都使區域房價產生瞭分化，“燕郊相對離北京更近，相應價格也較高；同時，當前燕郊、大廠其實都已經有瞭一些來自北京的核心資源的落位，比如人大附屬中小學落位大廠，永旺大悅城落戶燕郊。區域內基礎服務資源的豐富，對區域價值提升能起到較大助力。”

其次，區域內產品供應結構及主力人群表現也有所不同。當前，燕郊在售新房樓盤既有主打小戶型的盛恒時代，又有以85m² 兩居及115m² 三居為主的碧桂園時代城，以及既包含88m² 兩居的剛需戶型，又包含100m² 以上的兩居及三居的港中旅·海泉灣。

大廠在售新房樓盤主要有禦華郡、潮白河孔雀城四季公館、世茂城市集合、東方麗城，路勁陽光城等，其中世茂城市集合主力戶型為小面積一居室公寓，其餘三樓盤主力戶型為75m²-132m²的兩居及三居。

當前香河在售新房主要有富力新城H13區、印象城紐約公園，主力戶型為73-108m²兩居及三居，還有萬科，孔雀城等。

郭毅認為，北三縣一開始吸引的購房人群其實主要是北京外溢的剛需人群，但隨著時間的推移，區域發展狀況出現分化，當前燕郊、大廠新房上市量較少，城市發展進入瞭較為成熟的階段，疊加地緣性人群在置業上目前存在改善需求，因此區域內供應瞭一些改善型產品。而相對來說，目前香河一方面開發時間較晚，第二目前分為主城區和新城區，另外品牌房企進駐較少，區域相對距離北京較遠，所以香河目前仍主要吸引剛需客群。

對北三縣來說，靠近北京的地理位置是把雙刃劍，其為北三縣帶來瞭大量的人口流入，但北三縣自身的產業、配套不足，使其隻能成為一個“中轉站”。當下，昔日“睡城”正在積極轉身，其也正在用其無限的潛力，吸引更多的人留下。

北三縣的未來，讓我們一起拭目以待。