01
案例
2016年8月4日，原告夫婦通過房產中介，出資430萬購買瞭被告位於楊浦區的動遷安置房一套（以下簡稱“涉案房屋”），雙方簽訂合同後10日內，原告支付280萬元首付款，被告將房屋交付給原告，原告進行裝修後全傢入住至今。
隨後雙方進一步明確約定：“因此房屋為動遷安置房，3年內不得轉讓，自2021年12月底方可交易，到時賣方協助買方辦理過戶，買方支付尾款150萬元。同時，雙方約定若賣方違約，承擔購房款20%的違約責任……”
至2021年12月底，原告得知被告已經具備辦理涉案房屋產證（小產證）條件，遂要求被告辦理小產證並配合將房屋過戶至原告名下，但被告卻明確拒絕繼續履行且電話溝通過程中態度強硬，揚言除非原告額外支付購房款20萬元，否則將另尋買傢。
原告無奈遂至上海數科律師事務所周夙董律師、楊梅律師處咨詢動遷房買賣過程中，賣方惡意不辦理過戶如何救濟。
02
法理分析
（1）動遷房的概念
動遷房是指因市政工程規劃或房產開發等原因進行拆遷，而提供給被拆遷人居住使用的房屋。實務中，動遷房分為兩類。第一類是重大市政工程動遷而提供給被拆遷人的配套安置房；第二類是因房產開發拆遷而提供給被拆遷人的安置房。二類安置房均屬於被拆遷人個人所有。但第一類安置房，依據《關於動遷安置房提前上市交易有關問題的通知》及《上海市人民政府關於批轉市住房保障房屋管理局制訂的《上海市動遷安置房管理辦法》的通知》的規定，在取得所有權的3年之內不能上市交易；第二類安置房沒有轉讓期限的限制，可以自由交易。
（2）第一類動遷房（以下簡稱“動遷房”）上市交易的限制
動遷房交易過程中通常會有一個限售期，依據《關於動遷安置房提前上市交易有關問題的通知》第二條、第三條的規定，被動遷居民傢庭取得房地產權證（小產證）滿3年的動遷安置房可以轉讓、出租。未取得房地產證（小產證）或取得房地產證（小產證）未滿3年的，但該動遷安置房的房地產開發企業取得房地產權證（大產證）滿3年，且被動遷居民傢庭簽訂拆遷補償安置協議滿3年的，在辦理房地產權證（小產證）後可以轉讓、出租。
總結：上海動遷房滿3年才能交易過戶的時間起算點有2大類：
1.業主的產證（即小產證）滿3年。
2.動遷協議滿3年且開發商的產證（即大產證）滿3年，即使小產證不滿3年也可以上市交易。
（3）動遷房買賣的法律風險
由於動遷房的價格遠遠低於同類商品房的市場價格，有很多消費者願意購買動遷房，但動遷房在交易過程中，存在3年的限售期，交易流程會比一般的商品房期限長，伴隨著上海市的房價飛漲，很多賣傢因房價飛漲等利益問題，要求買傢加價否則不予配合辦理過戶，甚至賣傢直接一房二賣。買傢通常會遇到賣傢要挾漲價，惡意不配合辦理過戶等法律風險。
03
案例評析
（1）法院判決摘要：本院認為，原被告就系爭房屋簽訂的房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，當屬合法有效，雙方均應恪守。依據原告提供的證據可證明，原告已支付房款2,800,000元，被告也依約向原告交付瞭房屋，故雙方的房屋買賣合同應繼續履行。
基於系爭房屋為動遷安置房，故雙方在合同中就被告辦理小產證的期限進行瞭約定，然被告至今仍未辦理小產證，已構成違約。合同約定，被告在2021年12月底辦理好該動遷房屋的產權證，如拖延或拒辦，被告應承擔合同價款20%的違約責任。現原告主張按照合同價款430萬元的20%作為違約金，即86萬元違約金。考慮到原告早已實際占有使用系爭房屋至今，房屋的重要功能並未因被告的違約行為而受限。綜合以上因素，本院結合雙方約定的交易價格、已支付房款以及被告的過錯程度等因素，本院酌定違約金為100,000元。
律師總結：賣方不辦理小產證，有可能存在以下原因：第一，開發商產證沒出來，還不能辦理小產證；第二，開發商產證已經出來瞭，賣方故意不辦理。
針對第一種情況，如果動遷房買賣雙方在簽訂房屋買賣合同後，小產證能夠去辦理之前，雙方就該房屋買賣事宜發生瞭糾紛並訴至法院，在法院判決結果出來之前，動遷房仍然在開發商名下還無法辦理小產證，法院會根據雙方的訴訟請求，來判決駁回起訴或解除合同，雙方互不承擔為違約責任。
針對第二種情況，賣方能夠辦理小產證，卻因為房價飛漲等利益因素，故意拖延辦理小產證，此種情況，法院會根據合同約定，要求賣方承擔違約責任並辦理小產證，配合買傢辦理過戶手續。
04
實務操作提醒
（1）購買動遷房前需調查動遷安置協議
在賣方未取得小產證之前，購買動遷房存在一定的風險，一定要選擇有信譽的賣傢，通常情況下，買方需要審核賣方的拆遷安置協議，確定安置受益人數量，在簽訂買賣合同時，要保證所有的動遷安置受益人都明確同意出售房屋，並在買賣合同中簽字。
（2）巧用“定金”罰則條款，增加賣方違約成本
動遷房交易過程中，存在3年的限售期，合同簽訂日期與實際房屋過戶日期之間的跨度較長，為防止限售期後賣傢因房屋上漲等利益問題，反悔不予配合辦理過戶手續，甚至坐地起價，一般買傢會約定按照房價的20%作為違約金。但實務中，法官一般參照違約方的主觀惡性，合同履行程序，守約方實際損失來考量違約金數額。如果守約方已經入住動遷房，很難舉證自己遭受的具體經濟損失是多少，因此，該違約條款很難得到全額支持。
鑒此，數科律師建議在動遷房買賣中約定定金罰則條款，將20%的房款作為定金交付於賣方，並約定若賣傢3年限售期後配合過戶，則定金抵充購房款；若3年限售期後，賣傢不配合辦理過戶，則買傢要求按照定金罰則雙倍返還購房款20%作為懲罰。
聲明：*本文經作者授權發佈，不代表數科律師事務所的立場與觀點，且不作為針對任何案件或問題的法律意見或建議。*
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