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本文感謝王婷婷律師的指正，使得我將其中的一處錯誤予以改正，特此鳴謝

商業地產中的租賃合同一般都會約定合同解除條件，如承租方在欠租達到一定金額和時間時企業就享有合同解除權。在滿足合同解除條件的情況下，如出現承租方拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租方企業大都會采取強制收回房屋的措施。強制收回房屋過程中如何有效的防范法律風險，如何避免欠租承租方以丟失貴重物品為由進行反向追償？針對以上問題，特將我前些年對於一些商業項目強制清場中的心得要點整理後與各位分享。

一、強制清場的基礎

1、合同必須有約定

商鋪或辦公場所的清場解除，所必要的前提條件是有相應的合同約定。脫離瞭這一基礎條件，合同想要解除就是無根之木無源之水。所以一定要在合同前期盡可能的詳盡約定解除條件及執行條件，並且要考慮到執行中的現實問題。實踐中常常有些人員對此並不重視，一昧的遷就承租方要求將這些條款刪除，一旦出現問題又無力解決，隻能推卸責任將其困難交由法務或律師來解決。但多數情況下該行為已成為死局，想要解決需要付出極大的精力與代價。所以請務必重視，嚴禁擅自更改，更應當對這些試圖推卸責任的人員進行責任追究，以保障企業利益。

2、條件已成就

（1）欠租且逃逸離場

清理承租方的前置條件是承租方存在拖欠租金且逃逸離場的情形，因為租金義務屬於合同的根本性目的，且承租方的逃逸行為已用實際行為表示瞭對合同的不再履行。我個人認為的其中的關鍵在於“逃逸”行為，沒有逃逸而單純拖欠租金的，往往仍有較大的經營意願，現實中仍存在想盡辦法籌措資金償還債務的可能，具體情形應當由運營人員進行甄別。

（2）承租方無意交付租金或拖延解決

承租方對於出租方在經過書面催告後仍以默示或明示的方式對於租金拖欠無意交付或拖延解決的情形下，才可以進行清場。其中對於拖延的時間限制，我個人認為是以其保證金所能承載的租金日期為限。例如承租方欠租逃逸離場後7日未開業經營，經出租方書面催告仍然拒絕交付租金的，出租方應在其保證金所抵扣的相等剩餘租金日內進行清場處理。

（3）情勢危機

是承租方已真正發生瞭逃逸離場的行為。現實經營之中，承租方往往是在夜間閉店之時多以進店鋪貨、維修之名暗自將主要財物進行轉移，但對於店鋪或辦公場所內的大件物品無法立即搬離。此時如被出租方的安保或值班人員發現後，為避免被扣押物品，通常會選擇攜帶貴重輕便的物品離場。所以情勢危機是指因承租方的實質行為導致瞭出租方的實際損失已初步發生，如不制止則會導致出租方的損失進一步擴大。

（4）可以行使對留存物的處分權

承租方對於租金的實質拖欠且逃逸的行為，已嚴重違反合同且影響到出租方的租金收益，即該行為使得出租方形成瞭一種到期債權。出租方行使的權益更多的是對於逃逸後商鋪內財物一種處置權，而非留置權，因為留置權屬於法定物權。民法典中對於租賃合同的章節之中，從未出現過留置權的表述，固然在應對時切莫以留置權作為理由主張權益。

3、協商不成且承租方未按告知時間清償的

（1）協商不成

現實中基本都是協商不成，如果承租方有一點能力都不會逃逸，能逃逸的都是已經對該店鋪或辦公場所絕望的。

（2）未前來清償的

承租方經出租方催告後對於承租方留置物品未要求的時間進行清償的。

二、清場的方式

（一）對承租方進行通知

在以合同約定的通知方式向承租方郵寄解除租賃合同通知書，在解除合同通知書中寫明承租方自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租方將強行收回房屋。

1、先行主張合同解除

隻有先主張行使合同解除，才能為後期清場設立基礎。

2、電話及店員簽收

應當向承租方的公司、法定代表人、店長、簽約人或其他能夠證明關聯身份的人員進行電話通告欠租交付時間及未按時交付的後果。該電話告知應當進行錄音留證，錄音過程應確認對方身份，說明電話溝通的時間，以及對方應交付的費用明細等。

3、店鋪公告

該公告是指在店鋪外顯著位置張貼公示告知欠租和清場行為。其用意有兩層：

（1）進行證據留存，防止承租方辯稱未接到催告信息。

（2）提示消費者該商戶或辦公公司商譽不佳已逃逸，如果有糾紛可主張權利。

4、快遞方式

特別要強調的是，該快遞方式應選用中國郵政作為唯一快遞方式，並要求對方進行簽收後的回執提供給出租方。

我知道很多公司的行政或其他部門以費用便宜為由要求采用其他快遞公司進行快遞，但很多地區法院對於非中國郵政提供的快遞單和回執憑證並不認可。所以誰強制要求用其他快遞公司的，誰承擔未來可能存在證據瑕疵責任。

（二）準備工作

如承租方超過該期限仍未清償拖欠費用的，則出租方應做好如下準備：

1、 邀請公證人員至現場，對清場的整個過程進行公證（部分區域或城市中需在甲乙雙方簽訂合同時就對於合同中強制拆除、清退的問題在公證處進行合同公證）。

2、 可邀請該商鋪、辦公場所所在地的物業公司、居委會、業委會（如有）、派出所（如有可能）一起到場進行見證，並在查驗清單上簽字。

3、可邀請相鄰商鋪、辦公場所的使用人一起到場見證，並在查驗清單上簽字。

4、可邀請熱心路人到場進行見證，並在查驗清單上簽字後並留下電話以備聯絡（該行為建議有償）。

5、由項目已聘請的法律顧問律師進行律師見證業務。

（三）清場過程

清場前應準備好至少兩臺攝像機或相機全程錄像，請勿使用手機錄像，除非這個手機你想當成證據提交法院。在準備完畢後，那麼請開始你的表演：

1、鋪前公示

該公示應先將邀請的公證或見證人員聚集在店鋪或辦公場所門口，見證張貼的店鋪公告是否存在及日期、門鎖是否完整無破損，店鋪或辦公場所是否完全封閉。

2、開鎖

破鎖過程應註意的是有幾個出入口。一次隻開啟一個門，所有人員均從一個出入口進出。對於破損後的鎖具應封存留證，尤其應註意保護鎖孔。

3、進入場地

（1）有序進入

該進入過程，應以攝像機鏡頭視角為準。鏡頭中應清晰可辨具體進入人數，首次以五人為宜，不宜過多。

（2）現場錄像、拍照

進入大門後應遵循完整的O型路線，先對於門口所有物品開始初步錄像留證，細化到所有櫃臺、展架、抽屜中的所有物品，全程無死角、不間斷的拍攝。重點是如店鋪內有收銀臺或財務室時，應重點拍攝全部查驗過程。

（3）清點

應將承租方的遺留物品全部清點造冊，所有清點封存的過程均應拍攝並加蓋封條，該過程中清點人與裝箱封存人員不少於三人，並全程書面記錄。

（4）封存

封存應分類裝箱，所有箱體均應加封封條，並在箱體上註明封存數量、重量和品類。如系生鮮等不易存儲封存的貨品，則應以恰當方式保存。

（5）搬運與存儲

所有封存的貨品，均應存放至專門的存放地點，多數情況下都是商場或寫字樓所在的地下倉庫。但需要特別提醒的是，所存放的物品應當屬於常規消費品，而非易燃易爆或存在有毒有放射性的危險品，更不應是易腐爛變質的產品。否則因未妥善存儲而導致的損失將可能造成不利後果。

（6）其他

之所以要采取上述措施是因為承租方欠租使得出租方固然享有解除合同和清場的權利，但是承租方此時仍然享有對其物品財產的所有權，出租方隻是行使留置權，在此階段不能隨意侵犯承租方財產的所有權。

三、恢復場地

通常在雙方簽訂合同中都會有關於合同解約後場地恢復的系列條款，該系列條款所涉及的內容一般包括恢復原狀、恢復的狀態、恢復的費用等。其重要性在於存在兩個方面，一是要求承租方合理預估其未來撤場時間，二是便於未來新承租方在進入場地後能夠盡快裝修進行經營。但在適用於清場的特定環境中，則略帶有對承租方懲戒性的責任，即：即便你放棄保證金和貨品、裝修也不代表你沒有責任瞭，來繼續給我恢復場地。

（一）工程記錄

該工程記錄是指對於店鋪或辦公場所內的場地現狀進行記錄，是否存在添附、混同及隱蔽工程等問題，是否對於出租方的場地造成瞭較大的損壞。

（二）工程恢復

該恢復通常是對於店鋪或辦公場所內恢復至最初簽訂合同時的毛坯狀態。

（三）工程計價

計價原則以實際發生的費用為準。

（四）費用記錄

費用記錄應以正規的發票為準據。

四、權利主張

（一）告知函或律師函

向承租方發出的告知函應以公司名義發出並加蓋公章，如委派律師發送律師函則應按照律師要求提供相應材料。

（二）物品處理

1、物品提存

所有封存物品，均應妥善保管，在與承租方爭議解決前不要擅自處理，但涉及生鮮等不易存儲的應及時變賣折現後將錢款保存。

2、提存時間與地點

提存貨品的保管時間按照物權法236條的規定應保障不少於兩個月時間，但我個人建議為三個月為佳。因為此類訴訟多數數額較小，極易被法院以簡易程序處理，所以三個月時間足以等待判決結果。

對於提存物品的地點應屬於承租方控制區域，且適於保存物品。

3、逾期處理

此處特別感謝王婷婷律師的提示，所以在此我多說兩句：由於我反復強調，此處承租方所在商鋪內留存的貨物實際上是一種留存狀態，而出租方所獲得的權益並非留置權。但在實現對於逾期留存的貨物時，可以比照《物權法》第236條規定：實現留置權的一般規定。留置權人與債務人應當約定留置財產後的債務履行期間；沒有約定或者約定不明確的，留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的，留置權人可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。留置財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

根據物權法236條，對於承租人被留置物品應進行協商拍賣，但如果協商不成的，則應告知承租人在指定日期內予以回贖，否則應由出租方按遺棄物進行處理。

而民法典對此改變的不多，在第四百五十三條中，對於期限由兩個月明確為六十日，留置權人應當給債務人六十日以上履行債務的期限，但是鮮活易腐等不易保管的動產除外。

請務必註意：此處所說的是比照，而非按照，切勿理解為按照留置權來行使權益。

（三）常見衍生風險盲點前期預防建議

1、店鋪營業地址的註銷

一定不要覺得清場後就完事瞭，更不能覺得後期的事務要交給法務或者律師來做。項目的運營或招商部門必須要追著逃逸的承租方對於原店鋪、辦公場所內的工商地址進行變更或註銷。實踐之中很多商場或寫字樓的承租方在逃逸後就銷聲匿跡，但實際中存在的難點的對原原商鋪或辦公場所的經營地址卻未註銷，這會使得新承租人在辦理營業執照時有著較大的難度，所以一定要前期予以相應預防，後期嚴格執行。

2、廣告位

實踐中有些承租方在承租時會對於項目自身的廣告位予以承租或使用，但在逃逸或撤場過後往往由於倉促而對廣告位並未恢復或撤下畫面。出租方應在合同前期就約定對廣告位的恢復辦法，同時應當註意的是關於廣告位的恢復費用應當另行計算。

3、單用途預付費卡遺存

預付費卡實質上分為第三方支付公司發行的多用途預付費卡與承租方自行發行的單用途預付費卡兩種模式，其二者適用的法律規范不同，責任和要求也不相同，此處所說的是以承租方自行發行的單用途預付費卡為主。

（1）在承租方經營過程中，出租方就應主動在項目內主動明示對於任何預付費卡、券等業務不承擔責任，並提示消費者理性甄別。

（2）嚴查發卡、券的載體中是否有明確責任表述，是否冒用出租方名義、圖像、標志等，從而進行關系切割。

（3）對於逃逸商戶，在逃逸離場的第一時間就應在出租方可控的整體場地中進行公告明示，引導消費者向承租方追償。

4、與供貨商之間的爭議

承租方逃逸離場後，如有承租方供應商前來索求在場地內的貨品的，理論上應全部拒絕。

五、出租方內部處理

（一）招商

1、對於招徠該承租方的招商人員應予以核查，並委派其對於招商對接人進行溝通。

2、可對於商鋪或辦公場所立即對外招商洽談，以便進行商戶儲備，但實際簽訂合同之日應待具體協商結果或法院判決生效之日時方可簽訂。

3、由招商部門負責發起退租工作流程，以便於公司管理。

（二）財務

財務部門的主要工作分為兩項：

1、拖欠費用的統計。

2、壞賬計提工作。

（三）運營

商業項目的運營工作是對於清場後所遺留的諸多工作進行細化完善，並進行歸納總結後提出整改方案，以防止後期再出現類似情形。

（四）物業工程

實踐中很多商業項目的出租方與物業管理是兩個法人主體，所以本篇中存在感較弱。但實際多數情況下兩傢均是關聯公司，所以此類情形下物業公司應當主動積極配合並依照本要點建議進行權利主張。

六、其他

清場完畢後，招商部門應作為主要發起人對該店鋪或辦公場所進行退租巡回手續，即：將該商鋪或辦公場所重新設定為空置狀態。

需要說明的是，我個人傾向的是實操事務過程中的一些經驗總結，不在此列舉大量案例的原因有兩個，一是會導致內容冗長拖沓，二是這種這種基礎性的實務更需要在合同前端就進行預防和規范才能產生真正的壁壘。所以本要點主要是就執行過程進行建議，但本要點也存在各種不足，作為經驗豐富的承租方也有諸多方式或表述可破解或反制，所以無論如何，雙方誠信經營才能存在共贏局面。建議承租方理性對商業項目進行考察預判，更對自身經營能力進行完善思考，在租賃前就應考慮是否能夠長久經營。而出租方更應本著負責的態度對於承租人進行考察，以避免後期出現此種情形。

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