一、新加坡緯壹科技城概況
（一）園區基本情況簡介
1.基本情況
緯壹科技城（One-North）位於新加坡西南的女王鎮，原為波那維斯達科學園區，占地總面積200公頃，是由新加坡政府於2000年開始耗資150億新元發展的大型新經濟項目。緯壹科技城地處新加坡科技走廊的中心地帶，科技城內有可以通達全城的快速路和地鐵，開車前往新加坡中心商務區與西部工業區僅需近20分鐘，距樟宜國際機場45min車程。同時科技城西部毗鄰新加坡國立大學、新加坡理工大學和歐洲工商管理學院新加坡分校，南部毗鄰新加坡科學園，北部則與擁有眾多社交與娛樂設施的荷蘭村相鄰，周邊還有國立大學醫院、亞力山大醫院等基礎服務設施。緯壹科技城是一個集產業發展、住宅、商業中心、高等學府、研究機構、休閑體育設施等於一體，同時預留遠期拓展區的創新創業高地。
圖 1 新加坡緯壹科技城區位情況
2.園區設立背景
20世紀60年代新加坡獨立後在經歷瞭勞動密集型、資本密集型發展階段後，經濟到達鼎盛時期。但進入90年代後，新加坡在外部面臨來自中國、印度等國傢迅速成長的巨大壓力，在內部面臨創新能力不足、產業轉型壓力巨大等問題。2000年前後新加坡進入知識型經濟發展階段，為切實緩解內外部挑戰，新加坡政府一方面重組國傢科技局，更名為科技研究局，加大對科研、人才和產業的支持和整合力度；另一方面加大對國際知名科研機構的聯系和引進，通過斥巨資完善基礎設施，建立配合不同產業發展的聚集區與工業園，吸引國際頂尖高新技術產業公司和科創人才進駐新加坡。
圖 2 新加坡主要工業園區分佈情況
在此背景下，新加坡政府綜合考慮到緯壹科技城區位特殊、交通便利、周邊高等院校集聚科教資源豐富等優勢，於2000年正式發佈緯壹科技城規劃，並2001年開工興建，總投資約150億新元，計劃初始開發周期20年，實際開發周期近40年，將其打造一個綜合產業平臺，推動新加坡向知識型經濟轉型。
表 1 新加坡不同發展階段典型園區及其特點
| 發展階段 | 時間 | 典型園區 | 特點 |
| 勞動密集型 | 20世紀60年代 | 裕廊工業鎮 | 荒地開墾，工業為主，廠房、基礎設施、住宅和生活服務設施快速建成 |
| 技術密集型 | 20世紀70年代 | 裕廊航空工業區 | 設立國傢培訓中心（Government Training Centers），與日本、德國等聯合設立科研機構等提升技術能力 |
| 資本密集型 | 20世紀80年代 | 新加坡科學園 | 開始出現產業組團概念，以及高附加值相關產業 |
| 科技密集型 | 20世紀90年代 | 國際商務園，樟宜商務園 | 面向現代制造業的綜合園區，集商業、辦公為一體，提供企業合作交流的機會，創造瞭一種與社會緊密聯系的透明化社區精神 |
| 人才、創新密集型 | 2000年以來 | 緯壹科技城，潔凈科技園，實裡達航空產業園 | 引入新的區劃體系及未開發地塊來應對更加復雜的經濟活動，建設集辦公、商業、研發、休憩等為一體的功能區 |
3.園區發展產業情況
新加坡政府根據產業關聯性、未來市場需求和新加坡產業基礎等因素，在最初的規劃中遴選瞭生命科學、信息科技和數字創意多媒體作為緯壹科技城的重點發展產業。經過近二十年的發展，緯壹科技城主要商務辦公區域的租用率均已經超過90％，產業集聚度很高，企業生態圈層已經很好的構建起來，同時實現瞭從此前的“重生命醫藥與信息通信、輕咨詢傳媒”向“生命醫藥、信息通信、資訊傳媒三足鼎立”調整。
4.園區主要設施或平臺情況
目前緯壹科技城擁有各類先進基礎設施，為產業發展提供瞭有力的支持。科技城匯集瞭多種設施，既有私人的研究實驗室、公共部門的研究學院，也有醫院和大專學府、共享基礎設施等，為公私部門研究人員的合作提供瞭極大方便。
5.園區主要發展成就
緯壹科技城作為研究和創新的沃土，成功推動瞭當地科研創新發展和產業結構升級，為當地經濟帶來瞭活力，作為新加坡在國傢層面推動價值創新的縮影已然取得良好的效果。如今，緯壹科技城擁有 400 多傢在關鍵領域領先的公司，這些領域包括生物醫學科學、信息通信技術、媒體、初創企業、科學和工程，如英國最大制藥公司葛蘭素史克（GlaxoSmithKline）、寶潔公司（Procter & Gamble）、盧卡斯電影公司（Lucasfilm）等。還有緯壹科技城吸引瞭 4.6 萬多名知識工作者、研究人員、企業傢和學生、16個公共研究機構以及 5 所企業大學或學院。隨著產業園區的逐步發展與完善，緯壹科技城形成瞭具有國際競爭力的戰略新興產業格局，通過引入相關企業、研究機構、行業協會，提供公共與公用服務設施，增加協同效應，降低營運成本、擴大規模經濟，形成瞭生物醫藥、信息通訊與資訊傳媒產業集群。同時，在初創企業方面，起步谷完成兩期項目開發後，吸引瞭近 50 近傢孵化器，目前擁有近 800 傢初創企業、120 傢獨立創業企業和 50 傢啟動商，為緯壹科技城經濟發展註入瞭新的活力。
同時，廊裕集團與其主導開發建設的緯壹科技城在國際上收獲無數贊譽與嘉獎，以突出裕廊集團在推動緯壹科技城創新、可持續發展以及內部建築生產力方面所取得傲人成績。2005 年，緯壹科技城規劃因其強大的吸引國際人才的能力以及在創新活動上發揮的作用，國際城市和區域規劃師協會(ISoCaRP)授予裕廊集團“卓越獎”以及表彰其在推動緯壹科技城中所發揮的重要作用。2013 年緯壹科技城項目本身榮獲東盟傑出工程成就獎和 IES 國際工程成就獎。在科技城實體空間的建設上，啟匯城與啟奧城因其充滿活力的集群，且具有突出的綠色可持續特征，分別於 2012 年、2013 年獲得 BCA 綠色標志金獎(Green Mark Gold Plus Award)。這些嘉獎也充分證明緯壹科技城在科技園區創新建設中所起到的典范作用。
此外，為瞭創造一個充滿活力和有益的工作環境，裕廊集團不僅僅關註園區物理基礎設施，在不斷強化公共空間的建設的同時，還與企業夥伴、政府部門聯合定期發起社交活動，共同加強瞭社區氛圍的營造。這些活動包括有每月“奇妙星期五”（Fantastic Fridays）、“緯壹節日”（one-north Festival）、“緯壹奔跑”（one-north Run）、“無車星期日”（Car-Free Sunday SG）等。其中一年一度的“緯壹奔跑”由裕廊集團和英國科學技術與研究局(a*STAR)聯合舉辦，該活動有食物的美味，嘉年華的歡樂，成功吸引瞭 2000 多名跑步愛好者。第二屆“緯壹節日”由裕廊集團和英國科學技術與研究局(a*STAR)聯合舉辦內容包括專傢講座、實驗室參觀及開放日、五個互動工作坊及 47 個展臺，涵蓋未來生活、未來工作及未來健康三大主題。在這些節日活動中，充分將社區、公眾以及年輕的一代人凝聚在一起，使緯壹科技城成為一個真正的工作、生活、學習和娛樂的地方。
圖 3 緯壹科技城舉辦的各種活動
（二）發展歷程
新加坡自 1965 年獨立建國以來，經濟發展迅速。但是曾經成就“四小龍”輝煌的投資導向型經濟發展模式在 1997 年亞洲金融危機中遭受重創，新加坡政府也迫切意識到作為一個小型城市型國傢，隻有轉型為知識密集型經濟才最有可能抵禦未來的經濟危機。2000 年，新加坡政府提出瞭“工作—生活—休閑—學習”一體化（Work- Live -Play-Learn）的創新街區概念，依托高速公路和軌道交通的城郊區域發展醫藥、信息、媒體等前沿產業，積極聚攏創新要素，加速向知識密集型經濟轉型。
1.籌備設計期(1998—2001年)
1998年9月15日，新加坡政府在TechVenture 98大會上宣佈瞭以波那維斯達科學園為核心的科學樞紐計劃，作為知識經濟時代的典型代表。發展創業型高科技商業環境，從而推動國傢向知識型經濟轉型。2000年9月1日，新加坡內閣政府任命裕廊集團(JTC)為緯壹科技城的總體開發商。2001年6月，裕廊集團分別任命紮哈·哈迪德建築事務所（Zaha Hadid Ltd）與美國運輸顧問亞洲公司（MVA Asia）作為科技中心的總體規劃與運輸的顧問，完成科技中心藍圖的規劃設計、開發建設等工作。同年聯合多個部門與法定委員會的高級公務員共同成立督導委員會以及資源顧問小組，共同促進科技中心發展的跨部門合作。2001 年年底，在紮哈·哈迪德建築事務所完成科技中心概念規劃設計後，科技中心正式更名為緯壹科技城，新加坡副總理兼國防部長陳慶炎博士參加並主持瞭科技城總藍圖推介儀式，緯壹科技城的開發建設工作正式啟動，園區的建設工作進入一個新的建設階段。
2.加速發展期(2002—2014年)
2002年，生物醫學中心啟奧城（Biopolis）正式開始建設，它是由七幢八至十三層樓高的建築物組成，其中五幢為國傢生物醫學研究機構。2003 年，啟匯城（Fusionopolis）也開始動工建設，用於發展資訊及通訊科技及媒體產業。此後緯壹科技城開發建設逐步形成瞭以啟奧城為核心的生命科技區（Life Xchange）、以啟匯城為中心的信息通訊區（Central Xchange）、商務核心區（Vista Xchange）、生態居住區（Wessex Estate）等組團建設格局。
在緯壹科技城的分區建設過程中，政府不斷地引入生活、居住、商務、教育、娛樂項目，以培育、創建一個智慧驅動的有創造性的物理環境，希望大量的人才、企業傢、科學傢和研究人員聚集在一起，開展思想上的交流與互動。科技城通過制訂相關入園標準有選擇性引進國際化企業、大型研究機構等以確保各產業園區內行業的高度競爭與活力，使得園區內核心產業逐步產生創新的集聚效應。為瞭最大限度地創造一個具有活力的園區氛圍促進知識的流動與面對面交流，緯壹科技城考慮園區內生活、工作、學習、娛樂等需求，一方面配套滿足基本的生活與生產的服務設施，如星悅會購物中心、威塞克斯 LOFT 公寓與聯排住宅、零售休閑設施（Integrated Hub）、南洋理工大學畢業生俱樂部、商務酒店與服務式公寓、實驗劇場等；另一方面不斷融合藝術、商業、科技將城市生活與行業相關聯，提供住宅-傢庭辦公室、藝術畫廊、餐廳、酒吧和咖啡館等創造出一個充滿活力的文化氛圍，同時為信息通信、媒體等創意型企業提供孵化服務，促進人與人之間的流動與交流。
3.成熟完善期(2015年至今)
2015年以後緯壹科技城的開發建設步入功能完善期。該時期內，緯壹科技城內的大部分基礎設施已經基本完工，科技城的主要發展任務集中於產業升級和調整、配套設施完善等方面。在產業結構方面，生命醫藥、信息通信、資訊傳媒三大產業的核心地位將進一步加固，同時產業結構向生命醫藥、信息通信、資訊傳媒融合發展調整；在配套設施完善方面，開放式商業街、主題度假村、新修建的音樂劇院、大型購物中心、高檔酒店、書店、診所等不斷建設完成投入使用，由綠地景觀、綠色步道、開放廣場、開放草坪區、兒童遊樂廣場構成，同時具有WIFI無線寬帶網絡全覆蓋、流水幕墻景觀、無花果森林、蝴蝶花園、農作物綠地等特色的16公頃的多功能開放空間成為園區人員交流與休憩的重要場所，對營造創新氛圍、激發創新靈感起到瞭重要作用。
（三）功能佈局情況
在空間佈局上，緯壹科技城分為生命科學中心、信息傳媒中心、生活配套中心及未來發展中心四大功能組團，在規劃過程中重視並推行“種子培育”理念——規劃一個共享的空間，讓公共研發機構、大型公司研究部門、信息傳媒公司、咨詢服務機構和私人小企業在其中從事研究和服務，各自不斷成長，同時相互合作、共享各類公共設施，打造高度集聚的生命科學、信息科技、環境科學與工程和數字創意多媒體產業集群。
圖 4 緯壹科技城功能分區情況圖
1.核心功能區VISTA
該功能區位於緯壹科技城北部，占地面積17公頃，占科技城總面積的8.5%。該區域的功能定位為社交場所、交通樞紐、研究者/商業領導者/學者/學生工作、生活之地。該區域依靠波那維斯地鐵站集成商務辦公、時尚生活、文化購物等園區城市功能，物業由寫字樓、娛樂餐飲中心、零售區、會所、度假村、酒店、商務中心、市民中心等構成，具體項目包括由老建築翻新構成的開放式商業街和主題度假村、新修建的音樂劇院和購物中心，如Rochester Park 11、Rochester Park 20、Integrated Hub（市政、文化和零售綜合體）的等，該功能區逐漸成為瞭緯壹科技城商務辦公與生活休閑的核心區。
圖 5 VISTA
表 2 緯壹科技城核心功能區主要項目情況
| 項目名稱 | 主要內容 |
| 大都會 | 雙塔形的商務樓，提供11000平方米的辦公空間。有眾多跨國公司及本地企業入駐，如寶潔、殼牌等。 |
| 星悅匯 | 文化及購物綜合體。零售場地有62000平方米，5000座的大劇院可以用作音樂劇、舞臺劇演出，也可成為公司活動的場地。 |
| 羅切斯特公園 | 為中西主題餐廳、酒吧、SPA、企業傢俱樂部以及醫療服務機構提供精品場所，同時提供不同類型公寓。 |
| 羅切斯特綜合體 | 為科技城提供商務辦公、酒店公寓、商業零售等服務。 |
| 教育總部 | 主要駐紮瞭新加坡教育部和巴斯夫亞太地區學習中心。巴斯夫公司在此地擁有900平方米的場地，為其亞太地區的雇員提供領導力及商務課程。 |
| GSK亞洲 | 葛蘭素史克制藥、疫苗及保健品的亞洲總部。 |
2.啟奧生物醫藥園BIOPOLIS
啟奧園位於緯壹科技城東北部，占地20公頃，占緯壹科技城規劃總面積的10%，總建築面積18.5萬平米。功能定位為生命醫藥產業實驗室型研發企業、商務辦公及孵化器。啟奧園由10餘棟商務辦公樓組成，集中瞭生命科學領域的研究院、重點實驗室、知名企業和相關領域的風險投資機構，致力於成為亞洲世界級的生物醫藥科學研發中心、專業的生物醫藥國際會展會議中心、生命科學與生物產業的管理中心、生命科學與生物產業的風險投資中心。科學傢、科技創業者和研究人員匯聚在此，通過深入的研究和研究生培訓計劃，建立夥伴關系，共同發展，各組織機構的研究人員能夠充分利用各種最先進的科學設施與服務，為生物醫藥科研人員和生物醫藥公司提供瞭一個資源共享、密切合作的科技平臺，加快瞭從科研成果到臨床試驗以及進一步商業化的進程，形成瞭從上遊研究到下遊開發的發展鏈，加大瞭研究成果對產業發展的推動作用。此外，研究園還提供瞭各種可供企業使用的會議設施及基本的商業配套設施。該園區分為5個開發階段，第一階段由JTC在2003年進行開發，其他階段由寶潔和騰飛公司等私人企業進行開發。
圖 6 BIOPOLIS
啟奧園地理位置優越，同時也靠近新加坡國立大學醫學院和醫院，非常有利於進行轉化和臨床研究，目前啟奧園已集中瞭7個生命科學領域的研究院、重點實驗室等，有2300多名研究人員。入駐研究機構包括哈佛大學教授Daniel Tenen領導下的癌癥科學研究院（CSI）、葛蘭素史克認知與神經變性疾病研究中心、寶潔創新中心、諾華熱帶疾病研究院、癌癥科學研究院等；入駐管理部門包括新加坡科技研究局、生物醫學研究理事會、科學技術研究理事會、生物倫理顧問委員會、經濟發展局生物醫學科學組、衛生科學局等；入駐企業包括寶潔（P&G）、阿斯利康（AstraZeneca）、拜耳先靈醫藥（Bayer Schering Pharma）、Illumina公司、Invitrogen公司、Vanda公司等，入駐風險投資公司包括Bio*One資本有限責任公司，生物風險投資中心有限責任公司等；科研設施有：Neuros & Immunos提供3.7萬平方米的生物醫藥研發實驗室共各類研究機構和企業使用；Synapse & Amnios有4.2萬平方米，提供用於診斷技術和醫療技術的多租戶設備；Nucleos有4.6萬平方米的空間，為生物醫藥初創公司提供最基礎的試驗設備。
表 3 啟奧生物醫藥園物業租金及服務費收費情況[1]
| 類型 | 租金（美元/m2·月） | 服務費（美元/m2·月） |
|---|---|---|
| 辦公室 | 41.60 | 13.40 |
| 實驗室（地面） | 40.91 | 8.09 |
| 實驗室（地下室） | 26.97 | 8.09 |
3.啟匯信息技術園FUSIONOPOLIS
圖 7 緯壹科技城啟匯信息技術園綜合體功能情況
啟匯園位於緯壹科技城的西部，占地面積30公頃，占緯壹科技城規劃總面積的15%，總建築面積12.04萬平米。該區域由十多棟商務辦公樓組成，配套產業相關的公共設施、服務設施以及科技設施，致力打造成為信息通訊研發中心、傳媒研究中心以及物理工程研究中心，同時其也是首個集工作、生活、消閑、學習為一體的綜合性項目。這裡配備瞭最先進基礎設施和設備，包括幹濕實驗室、潔凈室等在內的試驗平臺，還擁有新加坡規模最大的研發潔凈室，以盡可能提供理想的環境，成為促進私人企業和公共部門協同合作、科學研究交流平臺。
圖 8 啟匯信息技術園大樓
表 4 啟匯信息技術園物業租金及服務費收費情況[1]
| 建築 | 類型 | 租金（美元/m2·月） | 服務費（美元/m2·月） |
| Fusionopolis One | 商業 | 40.20 | 17.80 |
| Fusionopolis Two (Innovis) | 商業 | 43.78 | 14.22 |
| Fusionopolis Two (Innovis) | 辦公室 | 49.78 | 14.22 |
表 5 啟匯信息技術園部分共享設施租賃收費情況
| 設施 | 容量 | 收費情況 |
| Genexis劇場 | 最多440個座位 | 450美元/小時；4小時1600美元；8小時2400美元 |
| Genexis大堂 | 300-400個座位 | 60美元/小時；4小時200美元；8小時350美元 |
| 研討室 | 50個座位 | 70美元/小時 |
| 聯合會議室（2間） | 30個座位的會議室，4個座位的討論室 | 75美元/小時 |
| 聯合會議室（4間） | 2間10座會議室； 2間8座會議室； | 每個房間每小時35美元 |
啟匯信息技術園分階段逐步進行基礎建設、引進各種設施、及企業和科研機構等，作為新技術試驗平臺啟匯園第1期、第2A期和第2B期階段擁有總計約27萬平米的商業和研發設施。目前啟匯園已聚集瞭科技和工程領域的7個研究院中的6個，吸引瞭14個當地和跨國公司的重點實驗室落戶，進一步促進瞭跨學科研究及公立與私立公司的多樣化合作。
表 6 緯壹科技城啟匯信息技術園主要項目和入駐機構情況
| 項目名稱 | 類型 | 主要功能 |
|---|---|---|
| 緯壹公寓 | 面積共計4萬平米的及公寓和屋頂體育場為一體的居住場所，為功能區以及園區提供公寓式住宅及生活服務 | |
| 啟匯城 | 機構協會 | 物理工程研究委員會，信息通訊研究機構、高性能計算研究機構、新加坡制造技術機構、數據存儲機構、微電子機構、材料研究和工程學機構。 |
| 啟匯城 | 試驗平臺 | 新加坡規模最大的研發潔凈室綜合體，包括幹濕實驗室、振動檢測實驗室及實驗設施和辦公室。 |
| 啟匯城 | 科技設施 | 無塵空間、A‐Star計算機資源中心、COVE集群虛擬操作、納米分析中心、無回音室、研發空間等有償科技服務設施。 |
| 啟匯城 | 配套設施 | 洽談室、會議室、研討室、視聽工作室等工作設施，服務公寓、健身房、遊泳池、餐飲零售、劇院等服務設施。 |
4.多媒體工業園MEDIAPOLIS
多媒體工業園於2011年開始動工建設，占地約19公頃，占科技城總面積的9.5%，總建築面積約41.2萬平米，旨在加強本地媒體業的基礎設施建設，打造一個自成一體、充滿活力的數字媒體集群，成為新加坡新一輪媒體科技產業發展的主要載體和平臺。目前多媒體工業園擁有可運用綠屏技術的高科技攝影棚，包括數碼生產和廣播設施、互動數碼媒體和研發活動，以及其他設施和服務在內的媒體生態系統，其先進的基礎設施和技術平臺，將可為媒體公司提供技術支持，方便它們在此生產、管理和發行數碼媒體內容及服務。
圖 8 MEDIAPOLIS
多媒體工業園目前已建成項目主要包括自媒體園區、愛麗斯媒體城、Infinite Studios傳媒公司以及淡馬錫俱樂部等，備受贊譽的本地公司Infinite Frameworks (IFW)率先在媒體工業園投資、建造新加坡第一個制片廠攝影棚大樓。同時，該區域也逐步培育形成瞭集數字制作和廣播設施、交互式數字媒體和研發公司、計算機生成的圖像和視覺效果工作室、後期制作公司、遊戲動漫公司、數字媒體學校、孵化器，知識產權創建和數字版權管理機構等於一體的多媒體生態系統。
5.尼泊爾山NEPAL HILL
尼泊爾山位於信息通訊區西面，是園區內部的企業高層進行領導力培訓的中心以及社交場所，總建築面積約1.57萬平米，同時也是聯系國際學生的國際教育與培訓中心。該區域集聚瞭包括南洋理工大學分校、歐洲工商管理學院新加坡分校、聯合利華大學新加坡校區、埃塞克高等商學院新加坡分校等在內的教育培訓機構，未來有望成為一個全球的企業培訓中心與教育中心。同時，新加坡Four Acres全球領導力發展中心和ESSEC商學院新加坡校區兩個領導力培訓機構為園區企業領導人提供世界級的培訓和課程，對於助力園區企業發展起到瞭重要作用。
圖 9 NEPAL HILL
（1）新加坡Four Acres全球領導力發展中心
聯合利華於2011年投資瞭 3200 萬美元興建一個新的全球領導力發展中心——新加坡 Four Acres。該中心是聯合利華的第二個世界級培訓基地。新加坡 Four Acres與商業院校和企業合夥人聯手策劃和實施管理人才發展及組織領導計劃，提供全球級的培訓課程，舉辦高端論壇（如CEO論壇），為企業培養一大批領導人才。
（2）ESSEC商學院新加坡校區
法國著名學府埃塞克高等商學院在新加坡設立瞭第一所亞洲分校——ESSEC商學院新加坡校區。隨後為瞭滿足新加坡校區不斷增長的需求，商學院在尼泊爾山投資建設瞭新校區，面積為5340平方米，於2015九月新學年投入使用。校區設立工商管理、金融學等專業，可為學生和高級管理人員提供高質量的教育和培訓。同時該校區簽署瞭理解新加坡創業行動社群備忘錄，促進ESSEC商學院的學生構思自己的商業計劃，進一步活躍新加坡和亞太地區創業環境。
6.起步谷LAUNCHPAD
起步谷位於啟匯信息技術園西南部，於2015年開始建立，占地6.5公頃，總建築面積約5.57萬平米，是專門為孵化信息通信、媒體等創意企業成立的園區。該園區是新加坡政府專門為創業公司提供的辦公環境，是新加坡開始註重內生孵化、扶持創新創業的重要標桿性孵化器項目，該孵化器甚至得到瞭新加坡總理李顯龍的高度重視和大力推動。起步谷采用瞭集裝箱和車庫工作室的概念，提供不同大小的孵化空間，為創業人才提供瞭有趣又自由的工作場所。起步谷也為所有初創企業提供集中的公共企業服務，如秘書處、郵件、服務器機房和接待服務。
圖 10 LAUNCHPAD
最早的“大牌71”（Block 71）項目樓高七層，於2011年由原本廢置的廠房改建而成，截至2018年租用率超過95％，租戶主要是資訊通信與媒體公司。英國雜志《經濟學人》把這座廠房稱為“全球密度最高的創業生態”。受“大牌71”的熱烈反應鼓舞，新加坡政府又在附近另起兩座建築——三層樓高的“大牌73”與五層樓高的“大牌79”，2018年整個租用率都在90%以上。目前該園區已聚集瞭一批創業企業、孵化器和投資機構，在這裡工作的科技人員已超過4000人，起步公司800傢、孵化公司50傢，種類也越來越更多樣化，包括工程、生物醫藥、金融科技和城市方案設計等。
表 7 起步谷租金及服務費收費情況[1]
| 類型 | 時間 | 租金（美元/m2·月） | 服務費（美元/m2·月） |
|---|---|---|---|
| 67 Ayer Rajah Crescent | 周一至周日 | 16.60 | 3.40 |
| 71 Ayer Rajah Crescent | 周一至周日 | 16.43 | 3.57 |
| 73 Ayer Rajah Crescent | 周一至周三 | 17.86 | 9.14 |
| 75 Ayer Rajah Crescent77 Ayer Rajah Crescent81 Ayer Rajah Crescent | 周一至周三 | 18.30 | 8.70 |
| 79 Ayer Rajah Crescent | 周一至周二 | 17.75 | 7.25 |
| 79 Ayer Rajah Crescent | 周三至周五 | 15.27 | 4.73 |
| 79 Ayer Rajah Crescent | 商業 | 51.15 | 7.25 |
7.生活配套區WESSEX
分佈於緯壹科技城東南部的狹長地帶，占地約28公頃，占科技城總面積的14%，總建築面積約2.8萬平米，是目前緯壹科技城占地面積最大的功能區，優先為緯壹科技城從事生命科學、信息技術等專業領域工作人員提供住宿。作為緯壹科技城認定的文化遺產之一，該區由裕廊集團負責更新改造的殖民時代遺留的26個無電梯公寓街區和58個半獨立式住宅組成，並配以綠化空間，是低密度生態居住區。
圖 11 緯壹科技城內的居住設施
該區的建築主要由公寓（主力戶型為116平米兩居室）、聯排別墅（平均面積150平米，三居室，附送花園）與LOFT（平均面積116平方米，開放式工作室設計）構成，為科技城各行各業的工作者人提供集創意產業、生活、工作一體化的居住場所，吸引瞭包括講師、戲劇和戲劇演員和作傢、設計師、建築師和藝術傢、工程師、醫生和學生在內的各類群體。此外，區內還建有一所提供英式教育的中學。
表 8 生活配套住宅租金情況[1]
| 戶型 | 類型 | 面積（m2） | 租金（美元/月） |
| 公寓（1間房） | 住所 | 25-58 | 1,050起 |
| 公寓式 | 住宅 | 115 | 2400起 |
| 工作閣樓 | 在傢辦公 | 115 | 2,850起 |
| 半D型住宅 | 住所 | 150 | 4,300起 |
8.未來規劃區AYER RAJAH
緯壹科技城為未來預留瞭部分待開發土地，該區域目前已建成瞭部分設施，入駐企業主要有希捷新加坡設計中心、STT 媒體中心、ABB、THALES、Pepperl+Fuchs、Lock+Store、Tempco及LanTroVision等。
此外，緯壹科技城內建設有占地約16公頃的緯壹公園（占科技城總面積的8%），其作為科技城中部的公共休閑空間，串聯起商務核心區、啟奧城、信息通訊區、生活居住區、淡馬錫傳媒區以及未來的預留發展用地。它不僅有效的平衡瞭科技城高密度的空間對公共開場空間的需求，還為科技城務功能區提供瞭交流、交往的娛樂休閑空間，增進瞭社會和文化融合的可能性。在公園的建設方面，它保留瞭原有起伏的地形，設計瞭各種特色景觀，建有開放廣場、草坪、兒童遊樂場，並實現無線寬帶網絡全覆蓋。目前緯壹公園仍處於建設、完善的過程中。
圖 12 緯壹科技城規劃概念圖
（四）園區開發建設模式
2001年12月，緯壹科技城揭開規劃總藍圖，開發建設工作正式開始。在實際開發階段，新加坡政府在綜合考慮①若由私人開發商從事科技城開發，容易導致因過於追求短期財務回報而影響政府在此培育初創企業和新興產業的戰略目標；②由於科技城范圍過大，由單個私人開發商從事開發不切實際；③若隻引入私人開發商最終可能會導致科技城的開發成為房地產遊戲等因素的情況下，指定新加坡貿工部下屬的裕廊集團（JTC）作為緯壹科技城的總體開發商和運營管理商。新加坡政府撥款150億新元作為科技城的建設啟動金，全程參與緯壹科學城開發建設，並通過內閣任命新加坡貿工部下設的裕廊集團（JTC）為園區開發商，園區開發土地屬新加坡政府所有，由裕廊集團從新加坡土地管理局購買或長租。裕廊集團堅持綜合創新社區理念，按照分期分區開發策略，並廣泛聯合私營機構對科技城進行開發建設，致力於打造集“職-住-娛-學”於一體新型科技園。
圖 14 新加坡緯壹科技城開發模式
1.開發理念
緯壹科技城的開發提出瞭“集工作、學習、生活、休閑於一體”的“活力社群”規劃理念，目的是打造集辦公、居住、休閑娛樂、教育設施於一體的硬件環境，以滿足工作、生活、娛樂、學習全方位需求，匯集、發展和培養屬於自己的世界級科學傢與企業，吸引頂級國際人才，並為科學人才和企業的繁榮創造一個社群空間。
在活力社群理念指導下，科技城結合水平和垂直“雙維整合”：在橫向上集成混合工作、生活、娛樂、學習等功能，使得整個緯壹科技城內既有研發區，又有公共服務、教育、公寓、商業等其他配套設施，將整個園區打造成為一個綜合社區；在垂直方向上更提出“一棟建築就是一個創新社區”的理念，堅持空間“立體開發”和多功能垂直整合，科技城很多建築內既有研究機構、科技企業，又有居住公寓、零售與休閑配套商業單位，還有科技孵化器和政府服務部門，如啟匯城在大樓負層甚至開設瞭地鐵站、部分堆疊式廠房邊設置有盤旋而上的貨車坡道，使貨車能夠直接到達各個樓層、不同建築直接均通過空中交通廊道等形式進行連通、辦公樓底層設有西餐廳和咖啡館，專業技術人員和商務人士在這裡能獲得有價值的信息，或者萌發創新思路等。這些均充分體現瞭綜合創新社區的建設理念，不僅極大提高瞭土地使用效率、提高瞭經費投入的密度和單位土地經濟效益，同時也為入駐園區的工作人員營造和搭建瞭一個舒適便捷的工作、生活、休閑環境，對吸引和集聚高端人才起到瞭重要作用。
圖 15 緯壹科技城功能精細化混合規劃設計示意圖
2.分期分區開發
在2002年到2014年的第一個開發階段，園區開發集中於基礎設施分區建設與機構導入。生物醫藥中心啟奧城在2002年開工建設，信息通訊中心啟匯城於2003年動工建設，此後逐步形成瞭以啟奧城為主體的生物醫藥區、以啟匯城為中心的信息通訊區，商務核心區和生態居住區隨後也破土動工。在硬件設施逐漸完善的同時，政府也註重軟環境的培育，一是通過制訂入園標準有選擇性引進國際化企業、大型研究機構以確保各產業園區內的高度競爭與活力，二是不斷地引入居住、商務、教育、娛樂等配套項目豐富園區生活。
圖 13 新加坡緯壹科技城開發建設歷程
2015年後科技城進入瞭第二個開發階段，園區拓展瞭新的產業集群並註重創新生態的構建。首先，科技城從2015年開始大力推進多媒體工業區的建設，推動傳媒產業集群從起步走向成熟。其次，預留用地的開發提上日程，為提供更好的孵化服務，科技城在預留發展區建設瞭起步谷並設立瞭眾多孵化器。此外，科技城的公共空間進一步建設完善，如建設打造中央綠地緯壹公園。
2.政企協作和聯合開發
緯壹科技城開發過程中，新加坡政府制定園區開發目標、遴選並任命裕廊集團負責科技城的規劃、開發、市場推廣與管理，推動園區整體規劃、項目啟動建設及各產業組團一期建設。同時在園區開發過程中，註重引入私人開發商參與各產業組團分期和配套設施的開發和建設，包括凱德集團、騰飛集團、新加坡聯合工程公司、華業集團等合作方。在私人機構參與緯壹科技城建設的過程中，裕廊集團會首先劃分地塊的規劃使用目標，根據用地和產值規模，科學制定不同類型用地、不同功能組團的容積率，並將其納入規劃體系，在建設中嚴格予以落實，最後就不同目標的地塊面向社會進行招標。中標機構作為合作方參與緯壹科技城建設，並通過承租土地的方式進行科技城開發，承租期一般為60-99年。同時，中標機構需要支付所開發土地的價格溢價、貨勞稅以及印花稅。
圖 16 政企協作推動園區開發運營
緯壹科技城在開發過程中一直保持 80:20 的平衡，即80%的項目由私營開發商負責，20%的項目由裕廊集團負責。裕廊集團負責的20%主要是土地平整和項目首期建設，同時註重積極與私營部門以及研究機構合作，瞭解園區內企業客戶需求，及時調整相關政策服務與行業標準，優化園區內部的基礎設施，創造一個充滿活力的工業社區。例如在啟匯信息技術園內，裕廊集團將啟奧城信息通信技術（ICT）合同授予由惠普(Hewlett Packard)、思科系統(Cisco Systems)、計算機協會(Computer Associates)、微軟(Microsoft)和新加坡電信(SingTel)組成的，由美國計算機協會牽頭的財團，該財團將為啟奧城租戶提供一種“隨時可用的通信技術”的最前沿技術解決方案。這種地產發展商與資訊及通訊科技服務供應商之間獨特的夥伴關系，為客戶提供全面服務的辦公空間，並方便他們使用最新科技。
私營開發商負責的80%由裕廊集團面向社會進行“規劃理念及價格競標”，裕廊集團與中標的二級開發商通過承租土地的方式推動緯壹科技城的開發建設。這種方式的核心在於概念規劃的審查，即開發商根據紮哈關於緯壹科技城總體規劃中的規劃設計導則進行地塊的初步方案與最終方案的設計，然後由設計評審小組進行設計審查，審查通過後提交市建局等，規劃設計批準後，再開始建築施工。審查內容除對整體容積率的要求外，還要求為創業與研究預留相應的低成本空間和共享設施空間、在建築對外連接上要實現與周邊項目及公園和交通樞紐的連接，審查中還規定私營開發商每年要在該社區舉辦至少兩項與科技城內的行業相關的社交活動，且人數不少於 200 人等。
3.采取統一招商策略
緯壹科技城在推進招商運營時采取由新加坡經濟發展局統一招商的策略。招商工作主要分為招商和安商兩大內容。在招商方面，主要由新加坡經濟發展局統籌，其一直是新加坡工業園和科學園的國際推介商，在紐約、洛杉磯、倫敦、巴黎、米蘭、東京、香港、臺北等十多個國際城市都設有銷售中心，在其新加坡總部設有一站式服務中心。經濟發展局的重點招商對象有三類：一是大型公司的財務、市場等部門，二是技術創新型公司的核心產品的技術研發部門，三是公司從事生產工藝最復雜或生產技術最先進工作的生產部門。通過這三類公司的引進，裕廊工業園區不再僅僅是一個低成本的生產中心，而是公司進行戰略運作的長期基地。在安商方面，主要由裕廊集團的內部服務機構承接，主管項目的具體落地。第一，在園區土地的使用方式上，充分考慮到園區升級的潛在需求，園區中的土地（設施）並不用來出售僅用於租賃。租賃期不能太短，否則投資者會缺乏保障，同時也不會太長以至影響園區將來的升級。最後，在土地出租價格方面，會積極謀求對投資方和政府雙方而言均可接受的平衡點。
（五）園區開發管理機制
按照新加坡政府的要求，JTC在2001年成立瞭內部機構“緯壹科技城開發部（One-north Development Group）”專門負責緯壹科技城的開發建設工作，該部門直接從JTC內部抽調專業人員，並采用瞭不同於JTC的辦公制度和流程，如緯壹科技城開發部可以直接向JTC首席執行官和指導委員會匯報工作，無需遵循傳統的匯報機制。同時，新加坡政府意識到緯壹科技城的建設不僅需要協調多方資源，也會在傳統政策制度上有所突破，因此成立瞭由不同機構與部委最高管理人員組成的指導委員會，來一起討論相關事宜。此外，不同政府部門也為科技城建設抽調相關人士組成瞭各類工作小組，如資源咨詢小組、緯壹審查委員會以及軟件改造委員會等共同負責緯壹科技城的規劃、開發、市場推廣與管理，這些工作小組由JTC統一協調。
1.E-21部長級委員會
E-21部長級委員會（E-21 Ministerial Committee）由新加坡政府最高層人員組成，其努力致力於確保緯壹科技城的發展符合新加坡的宏觀目標和更廣泛的國傢戰略。會議由當時的副總理托尼·譚（Tony Tan）擔任主席，成員包括貿易和工業部（MTI）、國傢發展部（MND）和陸路運輸管理局（LTA）的負責人。
2.緯壹科技城指導委員會
緯壹科技城指導委員會（One-north Steering Committee）由參與緯壹科技城發展的政府機構和各部委的主要人員組成，其致力於解決與政策相關的問題和機構之間的沖突。委員會由一個部長領導，其成員包括經濟發展委員會（EDB）和新加坡前斯普林格（SPRING）主席，以及城市重建局（URA）和LTA的首席執行官。隨後，環境部長林斯威·賽義德（Lim Swee Say）被任命為主席，當時的貿易與工業和教育部長塔曼·尚穆加拉特南（Tharman Shanmugaratnam）擔任副主席。
3.緯壹科技城審查委員會
緯壹科技城審查委員會（One-north Review Committee）由當時的JTC首席執行官主持，致力於解決由於跨多個機構而導致的技術類問題。同時它為緯壹科技城開發部提供瞭一條直接通向JTC首席執行官和董事長的溝通渠道，有效消除瞭溝通中的官僚主義。
4.緯壹科技城軟件改造委員會
緯壹科技城軟件改造委員會（One-north Software Remaking Committee）主要任務是促進不同機構之間互相合作來對新想法或新方法進行測試，確保緯壹科技城可以作為一個測試新方法的沙盒，並看看是否可以將新方法復制到新加坡其他地區推行。該委員會由多邊貿易委員會（MTI）常務秘書擔任主席。
5.緯壹科技城資源咨詢小組
緯壹科技城資源咨詢小組（One-north Resource Advisory Panel）其實是一個國際咨詢委員會，成立於2001年5月，至今尚未正式解散。其成員包括來自私營部門的頂尖城市規劃師和建築師，他們為JTC提供國際視野，並借其豐富的經驗來建議緯壹科技城的戰略方向，也幫助解決運營問題。它提出瞭各種想法，盡管執行這些想法的決定仍由JTC決定。該小組由新聞和藝術部常務秘書擔任主席，成員包括劉泰克（Liu Thai Ker）、羅莎貝斯·坎特（Rosabeth Kanter）、阿方索·維加拉（Alfonso Vegara）、陳金（W. Chan Kim）和勒尼·莫博格內（Renee Mauborgne）等著名專傢。
6.總體規劃選擇委員會
總體規劃選擇委員會（Master Plan Selection Committee）的任務是為緯壹科技城選擇總體規劃，它由教育局前副局長主持，成員包括市建局首席規劃師和首席執行官、新加坡規劃師學會（SIP）院長、新加坡建築師學會院長（SIA）和日本著名建築師黑川紀章。
二、經驗啟示
（一）堅持以人為本，多方聯合打造集“職-住-娛-學”為一體的綜合性生態型科創園區
雖然緯壹科技城開發時間較早，但其自始至終堅持新一代產業園區發展理念，“兼收並蓄、容納東西”，打造瞭集工作、學習、生活、休閑為一體的綜合性立體式現代化產業園區，其極具前瞻性的規劃設計理念和高效的政企協作模式有效推動瞭園區各類型創新要素的匯集、產業的集聚，成為國際新一代產業園區建設中的典范。
（二）堅持開放包容，全方位增強公司平臺屬性和功能
深入分析緯壹科技城的發展經驗可以看出，裕廊集團在科技城的開發運營各階段扮演政府和市場之間橋梁的角色，全力支撐將緯壹科技城打造成為一個國際化、商業化、兼具內生性和開放創新的科技平臺：在園區開發階段，一方面裕廊集團在專業規劃設計機構（紮哈·哈迪德建築事務所）規劃方案的基礎上，進一步明確各地塊規劃控制指標，然後進行市場化招標選取專業機構進行開發；另一方面，在科學城整體開發中裕廊集團僅開發20%，剩餘部分均交由市場，集團自身扮演監督管理的平臺角色，在推動園區開發的過程中更多扮演吸引社會機構參與的角色，在確保園區功能定位和發展目標不變的前提下最大限度提高瞭園區的開發效率。在園區運營階段，裕廊集團作為園區運營管理主體，一方面在雄厚的租售收入支持下給園區企業和機構提供諸如科研設施、平臺及會議室等配套設施，為全球科研機構、企業等建立瞭一個跨學科、跨領域、跨國界的創新平臺，整合推動多方資源開放共享、密切合作，加速科技成果的產出和轉化；另一方面在園區內引入知名私營社會機構的同時，也積極引入新加坡科技研究局、生物醫學研究理事會等公立機構，建立瞭“產學研”一體化合作平臺，配合體系化的政府科技管理部門和各類型公司、科研機構，促使科研成果在不出緯壹科技城的情況下就可以高效轉化，加速瞭科技成果商業化進程。
（三）註重強化教育培訓功能，助力創業企業傢素質提升和交流合作
為吸引更多研究、實踐和教學機構匯聚新加坡、助力園區創業企業傢能力提升和交流合作，緯壹科技城內建設瞭尼泊爾山（又稱“領導力培訓區”），引進和集聚瞭眾多商學院、企業大學和專業服務公司，推動企業傢領導力提升與人才培養。該學院對於加強園區內研究、管理和培訓機構之間的聯系，鼓勵企業與學術機構攜手合作，加快科技成果產業化應用起到瞭重要作用。
[1] 數據來源於裕廊集團官網https://www.jtc.gov.sg/industrial-land-and-space/Pages/one-north.aspx
