我們在購買房屋不動產時，經常提到的是要看開發商是否“五證”俱全。那麼，何為“五證”?其各自的法律依據和意義又是什麼呢?
其實，“五證”是房地產商在預售或者銷售商品房時應當具備的《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》的簡稱。以上證書有著不同的法律依據和設置目的，由不同的行政主管機關頒發，在房地產開發的進展的不同階段適用，其申領和頒發的條件各有不同。
一、《國有土地使用證》
《國有土地使用證》是證明土地使用者在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。
需要註意的是，這裡是“使用權”，而非“所有權”，之所以如此，要從我國的土地管理制度說起。因為我國實行的是“實行土地的社會主義公有制”，即“全民所有制和勞動群眾集體所有制”，說的再簡單一點，就是國傢所有和農民集體所有。我國法律規定，城市市區的土地屬於國傢所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國傢所有的以外，屬於農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。因為土地所有權專屬於國傢或者農民集體所有，同時法律規定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地，但是土地使用權可以依法轉讓。因此，房屋開發商或者其他主體，需要在國有土地上建築房屋等建築物或者構築物，就需要事先向有關管理機關申請，獲得土地的使用權。通過申請並或審批，發放給國有土地使用者的權屬憑證，就叫做《國有土地使用證》。
二、《建設用地規劃許可證》
《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城鄉規劃行政主管部門確認建設項目的位置和范圍等符合城市規劃的法定憑證。
建設單位之所以在實施建設項目時，需要取得《建設用地規劃許可證》，是和我國土地制度的“用途管理制”有關。土地作為一種珍貴的自然資源，其總量是有限的，因此需要進行合理的規劃使用。我國法律規定，國傢編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。因此我國《城鄉規劃法》規定，以劃撥、出讓的方式獲得國有土地使用權的建設項目，建設單位需要向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設用地規劃許可證。我國土地利用實施嚴格的規劃管理，法律規定，未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權;規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。在國有土地使用權的取得上，也是將取得《建設用地規劃許可證》作為取得《國有土地使用權證》的前置性條件。
三、《建設工程規劃許可證》
《建設工程規劃許可證》是建設單位需要進行在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理，以證明有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。
與我國土地管理的“用途管理制”相對應，我國在對土地開發利用上，建立空間規劃體系，以保證科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間，優化國土空間結構和佈局，提升國土空間開發、保護的質量和效率。因此符合以上要求的建設單位，在開工建設前，同時需要獲得《建設工程規劃許可證》。
《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》同為我國《城鄉規劃法》所規定，同為城鄉規劃部門頒發，其在稱謂上也很相近，很容易產生混淆。但其法律概念和意義大有不同。《建設用地規劃許可證》是城鄉規劃行政主管部門確認建設項目用地的范圍和位置符合城鄉規劃的法定憑證，無此證則屬於非法用地;《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。無此證則建設單位的工程建築因為不符合城鄉建設規劃的要求，屬於違章建築。
四、《建築工程施工許可證》
《建築工程施工許可證》是建設單位在建築工程開工前，向工程所在地縣級以上人民政府住房和城鄉建設行政主管部門申領的以證明其已辦理該建築工程用地批準手續、已經取得建設工程規劃許可證及辦理完畢其他審批手續，具備施工所需的資金、技術、質量和安全管理等條件，以準予開工的證明，以加強對建築活動的監督管理，維護建築市場秩序，保證建築工程的質量和安全。
五、《商品房預售許可證》
《商品房預售許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業預售商品房的批準文件。
我國法律規定，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
商品房的預售，是商品房交易條件尚未成就時即訂立合同，由購房者先行履行付款義務;其作為一種開發商籌集資金、進行市場的資源配置的方式，法律對於其並未予以禁止和過多幹預，但其與現售相比，預售使商品房的買受人置於最終能否取得房屋的極大風險之中;因此國傢建立商品房預售許可制度，開發商必須滿足嚴格的條件，辦理預售登記，才可以取得預售許可證。
按照法律規定，開發商申請取得預售許可證，必須以已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，持有建設工程規劃許可證和施工許可證，以及按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期，為前提條件。因此按照嚴格的審批制度和流程，開發商如屬於依法取得《商品房預售許可證》，則其以上其他四項證明應當也是具備的。
以上對房地產開發商“五證”的法律依據、頒發主體、申領情形、申領和頒發條件等進行瞭逐一說明，購房者需要註意瞭解和區分。購買房屋或簽訂商品房銷售合同或預售合同時，有權要求開發商進行出示，並註意查明其真偽和有效性；具體可到相關行政審批部門的官方網站的公告或辦事大廳進行查證。其中對於預售許可證，尤其需要註意賣方的名稱和預售許可證載明的主體是否一致，購房者需要購買的房屋的名稱、位置是否在預售許可證之列。
