接上一篇北京剛需買房的思路框架，這一篇聊聊房產交易中的關鍵角色，中介和大V。我總結瞭11條關於中介的那些事兒，分享給需要置辦房產的朋友們，不一定是壞事，但是您需要知道這些事背後的利益關系。對買房的小夥伴來講，關於中介你可能遇到的事兒：

1.中介費低不瞭瞭 我拿到過最低的北京鏈傢中介費是2.0%，其他麥田我愛我傢都是1%，小中介0.6%，沒有什麼談不下來的中介費，關鍵是讓他們自己內部競爭起來。中介他們一般會說房價給你多砍點就是瞭，房價歸房價，房子價格是你根據歷史價格算出來的，不達到心理價位，沒有安全墊，可以不買，主動權握在自己手裡。而不是靠他們談出來的，他們沒有這個本事，如果他們談下來瞭，隻能說業主心理預期本來就能降到這個位置。 中介費歸中介費，房價歸房價，兩個都可以分別達到極限，自己心裡有數即可。

破解方法：相信自己，相信歷史數據，去算每一套房子的合理的估值范圍，做到心中有數，別任憑中介擺佈。

2.小恩小惠鎖定客戶包括但不限於給你打車、開車接送，送你一個見面禮，例如綠中介常見的護手霜、防曬霜、神仙水，這些套路一般出現在頭部熱門板塊，我看800萬以上的標的遇到過，看500萬左右的標的就沒有遇到瞭。

破解方法：這是銷售常規操作，畢竟經紀人千千萬，讓你記住她用她，她得跟你搞好關系，無可厚非。但是你要記住，你一旦成交，你交出去的中介費可是十萬二十萬這個級別的，比起小恩小惠，找一個真心為你打算的經紀人更明智，如果都是真心為你，你再去選那個給你禮物的人也來得及。切勿本末倒置，多對比。3.帶看約談分外熱情哪怕你的預算夠不上這套房子，他們都會纏著你去看，談一下試試。這跟他們的業績構成有關系，他們帶看有業績，不管你跟誰簽約，首次帶看的人都有業績，約談也有業績，哪怕你談不成，他們也可以通過你得出業主底價。所以有時候你明明對某套房源沒有那麼的有意向，他們還是會粘著你讓你看看，談談的。破解方法：如果真的不感興趣或者明擺著夠不上就別去瞭，別抹不開面子，浪費自己時間成本。如果你很閑，而他們又可以接送你，你可以去試試。

4.販賣焦慮，房價馬上要漲中介每天都跟你說房價要漲，成交量很大，比如今年2022年小陽春，總共就成交一萬五千來套，非常平淡的成交量，天天說房價要漲瞭，事實上即使成交價在攀升，成交量沒起來，也不會造成全面大漲，下半年市場是穩定的。你不焦慮，怎麼能沖動呢，中介怎麼撮合呢。破解方法：多關註真實成交數據，自己對該小區的該戶型有一個合理的預估價，如果談不到這個價格就不接盤，房子多的是，實在不行還有新盤限價。那麼怎麼預估呢，有一種思路是拿2020年的低位為基準，把業主這兩年的持有成本算上，再加點漲幅，不同板塊漲幅不一樣，得出一個合理的出價，熱門板塊合理漲幅要給，但不能頂格去給，需要留安全墊。但是絕對不是像經紀人那樣，隻看當下的市場價，讓你按當下市場價去談價格，能砍多少算多少。5.你談完後，後面有約談的大部分情況下，純屬逼單。破解方法：哪怕真有約談的，談不談得成還不一定呢，上趕著不是買賣。

6.這個業主我熟，跟我買的房，找我好談告訴你這個客戶隻跟他熟，跟他買最合適。換位思考一下，你跟誰買的房子，就要跟誰賣房子嗎？難道說你的底價是800萬，他跟你關系好，就允許他780萬賣？更大的可能性是他跟你關系好，他幫我810萬賣，你給他5萬紅包酬謝。這種話術都是為瞭忽悠你，鎖定你，所有的經紀人都說自己跟業主關系好。

破解方法：買房子的人就想買到底價，賣房子的人就想賣到高價，歸根結底誰能力強用誰。多撩幾個經紀人，保持信息透明最重要。如果經紀人真的跟業主關系很好，很容易串通一氣。

7.你不要找其他經濟人談瞭，省得業主以為這個房子很搶手常規話術，目的也是鎖定你，怕你跟別人買。哪怕業主真以為很搶手，你不出面，那不就沒人找他談嗎，搶手不搶手不取決於經濟人數量，而是實際見面約談的人數。破解方法：同上，買房子的人就想買到底價，賣房子的人就想賣到高價，歸根結底誰能力強用誰。多撩幾個經紀人，保持信息透明最重要。

8.偽筍盤、假成交盛行於炒菜風氣嚴重的某些南方城市。偽筍盤是指，有一套房子業主誠心賣房，那麼小區裡的其他炒菜客的房子配合他掛一個高價，顯得這一套房是個筍盤。假成交，有成交後才有市場價嘛，我希望這個小區漲價，那我就高價賣給小夥伴，這不就有成交記錄裡嘛，常見於新交付的樓盤。破解方法：相信自己，相信歷史數據，你自己去算每一套房子的合理的估值范圍。對賣房的小夥伴來講，中介的坑主要是這幾點：1.假客戶套底價你見到的客戶不可能每個都是真的，都是演技派，約談你，羅列你房子的各種毛病，探你的底價，把你的心氣兒整沒瞭，然後再上真客戶。破解方法：別著急，慢慢賣，心理素質要好。2.半夜約談，周六約談半夜磨你意志力，周六賭你要陪娃。破解方法：在自己清醒的時候談，你實在不行帶瓶咖啡去 ，別聊傻瞭。3.隱瞞剛成交的房源成交價如果有一套同戶型以比較高的價格成交瞭，他們隻會通知買房的人，不會通知賣房的人。破解方法：同時以買房者的口吻撩幾個同片區的經紀人，別自己同戶型漲價瞭自己都不知道。

各種大V的盈利模式及可信度：新房：新房就是帶你去房，然後人傢開發商給他渠道費。你可以問問他，如果跟他去看房，渠道費是否可以返你一半，大傢互利共贏。二手房：二手房就是他們跟經紀人合作，你找他們咨詢，他們把你交給他合作的經紀人，經紀人給他回扣，回頭再找你收個咨詢費啥的。就是知識付費，花錢買個額外的加油包服務。如果你真是個房產小白，他們收錢辦事，你省力他賺錢，也算雙贏，挑到靠譜的人，還會幫你去盯一天的日照，判斷采光有沒有問題。 大V質量也是參差不齊，整體來說第三方二手房的V，他們的視角會更客觀，因為二手房全北京都賣，相對客觀。某些中介自己開的賬號，就有吹的成分瞭，隻吹自己負責的責任范圍。新房就不一定瞭，新房的V你得具備一些思考能力，主動取其精華去其糟粕才行。他們一般隻說其一不說其二，我舉個例子，賣通州的，城市副中心她隻給你強調中心，翻著來倒著去拆解中心二字，從不提一個副字。賣亦莊的，高端制造業，他隻給你強調高端，變著法拆解高端，從不提制造業的邊際成本，以及研發人員占比。倒也沒毛病，王婆賣瓜自賣自誇，建議您自己多走走多琢磨琢磨，賭的成分盡量別那麼大。

中介費為什麼貴： 中介費為什麼貴？保管鑰匙值錢嗎？帶看跑腿值錢嗎？辦理過戶值錢嗎？所謂的砍價值錢嗎？你怎麼判斷這個價格是他砍下來的，而不是業主本身的預期就是這個價格呢？中介的工作本身是不值那麼多錢的，雖然很辛苦，你老傢的中介費可能就是一個幾萬的感謝紅包，北京的中介費卻要十五萬，二十萬，憑什麼？

憑擔保能力。老傢的房產交易，大傢都是知根知底的，中介真的隻需要撮合一下操作一下過戶即可，在一線城市，大傢都是陌生人，買賣還是需要專業的人來做，所謂擔保平臺，就是出瞭事情有平臺能賠償且賠得起，這是最重要的。幾百萬都花瞭不要為瞭省錢而省錢，有些錢可以省，有些錢不能省，如果你看上的房子有抵押貸，產權不明晰，夫妻鬧離婚，所在小區發生過兇殺自殺，或者頂層，存在這些風險，這個錢就不能省，得找賠得起的中介，如果你很確定你看上的房子沒有任何風險，那你可以找個小中介過戶，1%完全沒問題，風險自己承擔。

怎麼挑中介： 網上教的捷徑無非是那麼幾種，看評分，看成交量。不能說不對，也有翻車的可能。 比如如果你看成交量，你很容易找到一個銷冠，人傢做到銷冠，極可能是有大V合作的，有些人挺擅長賣高價房的，銷售手段也都是久經考驗的，再說瞭人傢有的是大單子，有時候並不適合剛需小白，不上心。 如果你看評分，這也僅僅隻能算是個參考依據，有時候下屬離職瞭都會扣分，那分也不全是客戶打的。 最靠譜的辦法，還是你多加一些經濟人，在交流過程中，你去感受誰對你上心，誰給你提供的情報消息快和準，誰的實話多，在我的買房經驗中，遇到過最靠譜的兩位經紀人，一個是太陽宮片區的剛畢業的年輕人，一點謊話都不會撒，很踏實，我讓他給我找幾套房子，他把每個房子的樓層報價上一套成交價這一套預估底價首付和貸款都算好瞭，做瞭個表格發給我，辦事很有章法和效率。另一個是望京片區的經紀人，每天跟我同步數據，發給我的都是性價比合適的房源，價格虛浮瞭，沒有合適的就說沒有，沒過多的廢話和騷擾電話，這樣的人往往半年也沒個成交，評分也不好看。但是人實誠。 還有一點是不同的片區得找不同的經紀人，雖然他們全北京都賣，但是每個人的責任盤就那麼幾個，真正熟悉的還是本人的責任區域。 最後，職級越高越好也是一種常見誤區。職級越往上越老道沒問題，但同時也越不想砍價，店長以上都是吃下屬們單子的提成，總價高提成才高。