從1992年的一片荒地，到如今盛名在外的高科技園區，張江隻花瞭二十幾年。這片過往荒蕪的土地，乘著改革開放的東風，享受著國傢級的政策扶持，現在的張江，有著“中國矽谷”的美譽，已然成為浦東，乃至整個上海發展的重要增長極。

作為產城融合的代表之一，張江科技園區，一方面為上海的飛速發展貢獻著不可磨滅的力量，另一方面由於大量高新產業的聚集，也吸引瞭無數的高學歷、高素質的尖端人才。截止到2016年底，張江園區的從業人員逾36萬人，其中80%都是高學歷的年輕人，為張江園區註入新鮮的活力。

如此龐大的從業群體，隨之而來的便是人員的安置問題。更何況這些高素質的尖端人才裡，並不乏收入頗豐的中產階級，這類群體對居住的要求就更高。然而張江作為一個高新科技園區，內部的住宅用地規劃幾乎是寥寥無幾，導致18年萬科翡翠公園和三湘海尚一經開盤即遭瘋搶，二手房的價格也是一路扶搖直上，如今7.3萬/平米的均價比起周邊高出不少，張江湯臣豪園這類偏高端的樓盤，更是已經賣到瞭10萬+。

如此昂貴的單價，在這樣一個定位並不以居住區為主的板塊，生活配套也算不上多麼完善，讓人忍不住好奇，張江為什麼可以賣這麼貴？近些年的單價仍在節節攀升，選擇張江的人，究竟考慮的是什麼？

區位和規劃：未來的浦東副中心，政策利好繼續加持

張江的區位優勢非常明顯。地理位置上張江位於中環與外環之間，北部是碧雲國際社區和外高橋保稅區，大量外籍優秀人才的導入促進板塊發展；西部與北蔡、花木相連，後者更是上海第一代城市副中心；東臨唐鎮和川沙，南部則是康橋、禦橋與周浦，各種層次和價格的住宅板塊，為不同預算和需求的張江從業人群提供更加多樣化的選擇。

在過去，張江科技園區憑借國傢級的政策扶持，飛速成長為高新產業園區，匯集瞭大量高新科技、醫藥等尖端企業，許多我們耳熟能詳的企業，中興、聯想、SONY都坐落於此；在未來，浦東新區2035規劃中也將張江劃為浦東未來的城市副中心，定位為以科創辦公和公共服務為功能導向，建設為配套齊全、交通便捷、宜居宜業、活力開放的科創型副中心。

聯想大廈（張江）

根據《上海市浦東新區總體規劃暨土地利用總體規劃（2017-2035）》（下稱《浦東2035規劃》）的主要戰略目標，“輻射帶動，協同融合”，張江科學城將作為重要的一環與外高橋保稅區、金橋經濟技術開發區、國際旅遊度假區等浦東重點功能區一道，促進產城融合，克服產強城弱。同時積極推動張江從園區向城區轉變，強化開發區與街鎮聯動發展。

不難看出，產城融合是大勢，政府在總體規劃中正積極主動地促進張江從單純的產業園區向產業居住皆適宜的城市副中心轉變。在未來，張江將不再是“隻有產業，沒有配套”的區域，而是會變得更加宜居舒適。

張江板塊內部，將重點去打造兩大地區中心，廣蘭路地區中心和科南地區中心，分別服務張江園區的北部和南部，都將建成集商務、娛樂、人文、文化、體育為一體的綜合性地區中心。

張江雙子塔（規劃）

產業規劃方面，《浦東2035規劃》提出不斷提升張江綜合性國傢科學中心的集中度和顯示度；推動形成南北科技創新走廊，以張江科學城為核心功能區，以臨港為主體承載區，落實上海自貿區和科創中心建設兩大國傢戰略，南北區域聯動，重點打造生物醫藥、人工智能、集成電路、智能網聯汽車、軟件信息、民用航空等創新型特色產業集群。

顯而易見，張江園區仍然是浦東未來規劃的寵兒，熠熠生輝的C位，其地位短期內幾乎無法撼動。待2035規劃落成，西與陸傢嘴金融城“雙城輝映”，南與新秀臨港自貿區遙相呼應，幾大核心區域共同促進浦東新區科技產業的深度融合。

《浦東2035規劃》中，張江依舊是占據瞭重要的一席，單從區位與規劃角度，似乎不難去理解，張江的二手房價，是哪來的底氣賣到那麼高瞭。

交通出行：合縱連橫的交通格局，軌交自駕皆便利

整體上看來，張江板塊的交通還是非常便利的。

軌道交通方面，張江板塊內主要以2號線和13號線為主。2號線從張江科技園區北部穿園而過，內設三個站點，其中張江高科上一站就是浦東換乘之王：龍陽路地鐵站。目前可換乘3條地鐵線路（2/7/16），加磁懸浮專線，8分鐘直達浦東國際機場；等18號線建成後，就將形成4+1的交通格局，對於張江的居民來說也將更加便利出行。

13號線的起始站：張江路站也位於張江板塊內，在依賴地鐵作為主要通勤工具的上海大都市，起始站帶來的優勢也是明顯的，意味著在擁擠的早高峰，或許還可以擁有一個座位，對於往返奔波於市區的白領來說，還是非常有吸引力的。另外，相較於一些1/2/4等線路，13號線的擁堵成都也樂觀許多。

道路交通來看，首先是園區內部。張江板塊內部的道路命名都非常有特色，如牛頓路、李時珍路、祖沖之路等，多以古今中外知名的科學傢命名，再結合張江園區的背景，就非常有意思瞭。

園區外部來說，園區緊挨中環路與外環路，多高架與立交橋，如華夏西路立交、張江立交、環東二大道立交等，無論是上內環去浦西，還是向外，都是非常便利的。區域內的主幹道：龍東大道和羅南大道等，對於自駕出行的人群來說也很方便，從張江驅車至人民廣場約18公裡，浦東國際機場約21公裡，上海火車站約17公裡。

上海二手房有一個比較有趣的點，就是隻要有交通規劃的地方，二手房價必然會上升，尤其是在軌道交通上。地鐵作為大多數都市白領的首選出行方式，也成為這批人在置業時優先去考慮的重點。在這一點上，2號線和13號線的加持，又為張江的房價提供瞭有力的支撐。

優質教育資源帶動：張江集團改制進一步催升房價

在2020年之前，張江的教育資源也是較為匱乏的。

雖然有一所二梯隊的二中心小學的分校，但張江校區的教學質量比起巨野校區來說，還是有一定的差距。其他諸如張江中心小學，張江高科實驗小學，雖然因為多為高素質人才子女就讀，在一定程度上提升瞭學校的質量，但整體上比起浦東其餘優質小學，諸如明珠福外之流，仍是不在一個層級上。

但今年開始，上海教育體系全面改革，在公民統招、民辦搖號的影響之下，上海民辦初中三巨頭“張寶華”之張江集團中學全面民轉公。這意味著以往需要考試，需要擠得頭破血流的張江集團入學門票如今可以通過購置學區房的方式來獲得保障。

張江集團中學

根據官網公示，張江集團中學對口的小區為張江湯臣豪園、胡姬花園和匯智湖畔花園，都是張江板塊內偏高端的樓盤。而自從張江集團中學宣佈瞭改制之後，其二手房的單價，一夜之間有瞭一個較大幅度的上漲。學校在這方面的思量其實可以簡單揣摩一二，與其保持民辦讓各方生源都能參與搖號，不如劃定學區，畢竟能夠購置張江湯臣的傢庭傢底頗豐，更願意在孩子教育上投資，獲得優質生源的可能性就更大。當然啦，這對於原本寒窗苦讀的莘莘學子，企望通過考試這根獨木橋來獲取更好教育資源的孩子來說，並不是一個利好的信息。

但無論如何，過往喜人的四大八校錄取率，都代表瞭張江集團中學的能力與教學水平，如今張江集團民轉公，對於整個張江集團的教學質量提升來說，整體上還是利好的，有利於提升板塊的綜合教學質量。

居住體驗：張江住起來到底怎麼樣？IT精英們都住在哪裡？

張江的住宅大概分成幾種。一種是張江湯臣豪園、匯智湖畔花園之流的高端樓盤，單價在9-10萬，幾乎可以媲美市區徐靜黃的單價。其中張江湯臣四期的綠化、戶型都要比其他幾期好一些，也更加受歡迎。

另一種是張江鎮的老房子，這類房子房齡較老，居住體驗偏弱一些，價格也略低，約在4-5萬之間，適合剛需客戶。

最後一種就是諸如玉蘭香苑這類的動遷小區。動遷小區單價4-6萬之間，選擇空間比較大，但動遷小區多被詬病的物業管理、房屋質量都是需要購房者在實際置業過程中去多多考慮和篩選，關於動遷房如何購買，可參考主頁文章。

玉蘭香苑

另外一點，由於張江聚集瞭大量的醫藥企業和高新企業，也有許多人擔憂是否會有空氣污染方面的隱患。在這個問題上，這些年一些大型的醫藥企業已經搬遷至郊區，張江園區目前隻保留瞭研發功能，所以在污染這個問題上比起之前是有所緩解，也並沒有傳聞說的那般可怖。

最後我們來探討一個較為實際的問題，就是居住在張江的都是什麼群體？張江的從業人員又有那些選擇？

首先對於工作在張江，生活在張江的IT精英們而言，如果短期內不考慮豐富的商業或者醫療配套，居住在張江是一個非常不錯的選擇。畢竟張江板塊內隻有一個大型的商業中心，長泰廣場，地理位置靠近二號線，對於張江南部的小區居民來說，過去比較麻煩些。但是，如果對商業配套的需求沒那麼高的話，張江還是可選的。畢竟早起步行十五分鐘便可到達公司打卡，是大多數都市上班族的願望。

其次，對於那些預算夠不上張江湯臣豪園但又不想選擇老舊小區或者動遷房的，唐鎮便是替代的選擇，唐鎮的定位便是張江後花園，距離近，同處於二號線之上，重點是居住環境和空氣質量都是非常好的。關於唐鎮的測評，可點擊文末的鏈接，進行詳細查看。

第三，如果隻是一般的白領，又可以選擇哪裡？這部分置業群體，有往東選擇川沙、往南選擇禦橋、周浦康橋等，或東邊的北蔡，在此做一個簡單的對比，列出瞭7月以上板塊的市場成交情況，供各位參考。

2020年7月各板塊成交數據（采集於鏈傢網）

（註：房客比=近三十天新增關註人數/新增房源量，數值越大，代表該區域房源越緊俏。）

可以看到，川沙、周浦、北蔡、金橋的成交總價較低，但前兩者在面積的選擇上會更大一些，其中周浦的房齡普遍較新，而其餘三個區域在7月成交的樓齡多在20年以上，大部分是公房。張江板塊掛牌價與成交價差距較大，可以看出7月該區域成交的多為老房子。唐鎮和禦橋的7月成交價格在500-800萬之前，改善的客戶選擇這邊的較多，但實際成交價來看，唐鎮的均價要更低一些，但禦橋的房源更新。

簡單總結一下，無論是現在還是未來，張江的副中心地位幾乎是不可撼動的，待雙子塔落地，張江還將輻射更多的區域，走得更穩。配套方面商業短期內的確是短板，但未來產城融合完成，張江完成從園區到城區的轉變，那時候的單價恐怕會更上一層樓。此外，張江集團的民轉公對整個板塊的教育質量都起到瞭推動提升的作用，彌補瞭原本教育資源不足的劣勢。綜合看來，對於不同需求的置業群體，張江的優劣勢都是非常明顯，就需要各位根據自己的預算及最為看重的要素去加以甄選瞭。

附：文末提及兩篇文章鏈接