作為年輕人、作為主城買房、作為首改。那必看國際杉板橋…

3個地鐵站組成瞭板塊

1.邊建、邊拆、邊整理，區域多元共融。1.1板塊起源。杉板橋周邊過去是成東工業區和城鄉結合部。2006年，沙河成華段拆遷和相關配套工程啟動；2010年起，保利、招商、萬科、龍湖等開發商相繼入駐，板塊能級迅速成長；2020年，地鐵8號線開通，讓杉板橋真正成為發達交通、成熟商業、兼具品質的區域核心。1.2產品定位。有生態支撐的保利做瞭豪宅、有商業支撐的萬科和龍湖做瞭改善、其他多數開發商做瞭剛需，也有2010年之前的小區或安置房。主要原因還是邊建、邊拆、邊整理土地，時間周期較長，沒有形成整體氛圍。

周邊區域板塊圖

2.街區、社商、綜合體，商業各具特色。目前，板塊內年輕人生活氛圍濃厚，重要原因還是成功商業配套。看似板塊內商業多，但各自定位準確，在“競”與“和”之間完成瞭新興商圈的構建。

周邊商業豐富

萬科天薈定位青年潮玩街區式商業，無縫鏈接東郊記憶，實地看到年輕人的聚集效應非常強，作為稍有不慎就容易垮桿的潮玩商業，已經相當不錯瞭。招商花園城定位是小盒子+社區底商，結合自身的住宅定位和周邊的密集人口，花園城裡面文軒書店做得還行哈。龍湖濱江天街定位是大型綜合體，14萬平方的大型綜合體空置率低、人氣也不差，成為周邊傢庭綜合性消費的首選。

商業街區建有小片綠地，“走感”不錯杉板橋公園，有河、有花、有大樹

3.真實、虛高、有價值，未來有待驗證。

3.1二手房預期較高。個人認為杉板橋改善和剛需之間的價差較大，舉例龍湖梵悅臺掛牌價3.5-4w，藍光東方天地2.5w以內，價差1w+。參考攀成鋼，天譽花園4-4.5w和中糧鴻運接近4w左右，價差不到1w。是否可能是杉板橋有改善需求，但現階段改善樓盤供應不足？是否有可能是業主預期較高，但板塊的支撐並不強？

3.2新樓盤值得期待。目前區域內新盤較少，核心區域內在售的是凱德玖月華章，2T3高層+洋房的產品，精裝單價2.8+起的定價合理。不過，板塊的缺陷學區整體不強，就算在成華區都不算優秀，年輕人也許不在意，後期杉板橋路以東還有地塊供應，如果持續打造改善產品，就要在期待中觀察瞭…

龍湖梵悅臺，掛牌均價3.5-4w藍光東方天地，掛牌價2.5w左右