過去的一年，灣區二手房市場成交最惹眼的，非恒裕濱城二期莫屬。
要知道樓市最冷期，恒二也未逃劫運，和同一時期交房的半島城邦三期一樣，放盤量積壓特別嚴重，剛交房，業主普遍不急賣，報價不便宜，但基本處於有價無市狀態。
去年此猛的成交量，讓你懷疑依舊處在調控中的深圳樓市，購買力從何而來？大幾千萬的房子，到底誰在買？
恒二作為灣區“拔尖”豪宅，到底是什麼魔力讓購房者青睞？（至於電梯拉屎事件我們後面聊）
1灣區最後標桿豪宅，超高贈送
恒二是開發商恒裕集團佈局深圳灣的第二個項目，2013年開盤的恒一，主打通透性雙陽臺舒適豪宅，不過小區小、沒有大花園是個遺憾，恒二的入市不僅彌補瞭恒一的缺陷，還在面積上極大的滿足瞭買傢的需求。
恒二占地3.58萬平米，總建築面積14.34萬平米，5棟共833戶，車位1449個。15年樓市上行期入市，灣區最後標桿豪宅，高層看海景、大花園、單證占比極高，還有小面積上車房，而且旁邊的吉祥龍已經賣到11-12萬一平瞭，這一切都讓開發商信心極高，開盤時項目均價賣到10萬/平。雖然容積率高（4.0）是個小瑕疵，不過還帶百萬精裝交房，這一切都讓恒二的魅力全方位綻放。
更何況還有高贈送（88平能做4房，具體贈送需要實測才知，大面積戶型贈送可能超50平），果真瘋狂的還是購房者，開盤當天去化9成左右，80多平的低總價上車房最先搶完。
這還沒完，誰也沒想到灣區房價在16年104調控後還在創新高，灣區就像一個獨立於調控之外的市場，房價、成交絲毫不受調控影響。16年恒二大戶型單價就賣到14-15W瞭，18年開發商推出最後房源，此時均價在15W/平左右。再加上學位劃到深圳灣學校，第一批業主還沒入夥，小戶型單價可能就漲瞭近10萬。
2低預算上車豪宅+單證占比高
前面我們提到瞭容積率高是恒二的一個小瑕疵，抬頭一望小區很密，樓棟間緊湊，源於恒二想在灣區“拔尖”——超高層豪宅。
小區所處的地段不錯，但也尷尬，如果走恒一路線，那就隻是占據瞭地段，在景觀上可能和恒一一樣，顯得特別憋屈，恒二在灣區住宅整體限高的情況下，犧牲瞭容積率把房子建到瞭46層高，樓棟間L型分佈追求景觀最大化，特別是30層以上比低區凸出來一部分，全是大平面無敵海景，十分好的滿足瞭不差錢土豪們對海景和大平面的需求。
小區共5棟，樓棟沿路分佈，沒有絕對安靜的戶型，其中1、2棟為樓王單位，全是大面積單證，景觀、視野一流；3棟單雙證混合；5棟戶型多樣，帶小區僅有的277平5房戶型；4棟全是小面積上車房，景觀、視野、安靜度都一般，在恒裕主打豪宅路線下，留一棟上車房，對非“土豪”人群來說開發商已經顯得夠大方瞭。具體單雙證和面積段分佈，詳見下圖。
01
1、2棟樓王：大格局、大視野
1棟隻有AB兩個戶型，2棟分兩個單元，共4個戶型，兩棟戶型格局、面積分佈均差不多，都是兩梯兩戶、東南朝向，通透性很好，31層（含）以下是170平的4房，31層以上則是223-228平的4房。從景觀上來說，1棟更加優於2棟，2棟A戶型景觀會受1棟部分遮擋，由於樓間距小，1棟B戶型、2棟D戶型邊緣次臥景觀和私密性較差。
170平的4房，我們實地看的是2棟a單元6樓B戶型，這個樓層比較特殊，處在小區低層外立面色系分界點，所以陽臺空間會更大，陽臺橫跨客廳和臥室（其他樓層則如戶型圖所示），2個套間設計，廚房與保姆間有陽臺連接。除瞭進門就是房間、廚房有點暗外，戶型上沒其他明顯缺點，基本能滿足一個現代傢庭對豪宅舒適生活的要求，高層有海景更是不錯。
223-228平的4房，即從外立面看，有個角落多出來的，以上樓層都是這個面積的戶型，該面積段就是170平的加瞭那個角落面積，把挨著客廳的臥室移到瞭凸出來的那個部位，由此客廳空間大幅提高，大客廳+大陽臺+高層一線無敵深圳灣景觀，主臥飄窗視野也一級棒。
站在小區42樓D戶型觀景，瞬間給人感覺如“站立灣區之巔、傲視深圳灣陸”。
目前1、2棟放盤量在10套左右，報價基本上是脫離市場行情的，樓層接近、戶型稍差的報價比好戶型還高的不在少數。兩棟成交差價明顯，1棟比2棟的CD戶型還要貴100萬左右。目前2棟6B報價3600萬，大陽臺是個明顯優勢，價格肯定還有空間（百來萬），隻是業主對外一口價；42D報價4900萬，而前面的成交價在4500萬左右，業主們囤貨居奇下，價格虛高成分很明顯，總之也是願者上鉤吧。
02
3棟：單雙證混合
3棟主要是有雙證，分兩個單元四個戶型，兩梯兩戶、東南朝向，其中CD戶型40樓以下（高低層明顯分界處）是雙證，以上是單證，D戶型單雙層面積不一樣，不過相差都不大。其中，BC戶型景觀會好點，AD都會受臨近樓棟遮擋。
除瞭面積上稍有變化，3棟戶型格局和1、2棟的兩種戶型都差不多，168-177的是正規4房，225-228的是大客廳4房，所以戶型情況就不介紹瞭。目前在賣的有7套左右。
03
4棟83-88平3-4房：人性化上車房
這個戶型分佈在4棟，其中AB戶型83平3房，CD戶型88平4房，盡管視野、安靜度都一般（後海濱路與工業七路交匯處，看學校和周邊小區），但卻是小區最搶手的，主要總價低，贈送面積多，實用率非常高，滿足瞭低預算剛改人群需求。
83平的AB戶型是正規的3房2廳2衛，西南向客廳出陽臺，主臥大氣，廚房寬敞還帶生活小陽臺，通風采光都還可以，不過看後海濱路，比較吵。市場價1850萬左右，經過3月份的“熱銷”，業主心態都很高，報價在1900萬以上瞭。
88平的CD戶型是4房2廳2衛，東北向客廳出陽臺（陽臺延伸到瞭次臥），與83平相差5平卻多出一個房間，可見贈送之多，實用率非常高，這應該是其最大賣點，其他就很將就瞭。首先是東北向，朝向、景觀也一般（高層可看海景）；客廳很窄，不夠開闊；D戶型主臥位置很吵，大次臥都要比主臥好（景觀和安靜度都可以），另外兩個次臥空間也很小，可謂是豪宅中的平民房。前期成交的市場價1950萬左右，現在報價都在2000萬以上瞭。
4棟目前放盤量在10餘套，價格都不便。
04
5棟：最差戶型和罕見大面積5房都有
5棟也是ABCD四個戶型，戶型格局稍有變化，其中AB戶型低區和1、2、3棟的170平左右的格局差不多，南向看花園。A戶型高區和200平以上戶型格局一樣，B戶型高區則是277平5房，其實就是放大版的4房，每個空間面積都增加，並且客餐廳均帶陽臺，南北通透，南邊陽臺橫跨客廳和臥室，均南向看花園、部分海景，主臥帶一個書房，格局無大變，主要滿足土豪對高層大平面的需求。
C戶型和AB戶型相比，則是門的方位移到瞭客餐廳中間，挨著客廳的臥室移到瞭另一個次臥旁，保姆間略有變化，主臥沒瞭衣帽間，所以對比下來，這個戶型稍微次點。
再是D戶型，可以說是小區最差的4房戶型，看瞭下面戶型圖大傢應該也能感覺出來，首先是臨中心路，吵，然後是朝東，通透性一般，一大早還曬得慌，不帶保姆間。與本棟同面積戶型相比要便宜150萬左右。
5棟目前有7套左右在賣。
3驚人成交量VS精裝下的發黴地板
除瞭耀眼的成交量，其價格也是一路攀升。最值得一提的就是，一手業主買來還沒交房，房價就漲瞭大幾百萬，這應該是灣區史上最幸福的一批業主，對某些投資客來說也是不費吹灰之力的一次房產投資。以至於，所謂的百萬精裝修交房後，業主們發現根本不值“百萬”、問題一大堆，紛紛維權，開發商明裡暗裡的透露：不滿意，可以退房哦……鬧歸鬧，這縮水的“百萬精裝”在房價上漲面前又算得瞭什麼？
而我們實地看瞭的2棟42D，真的被恒裕的“百萬驚裝”嚇到瞭，土系歐式裝修，年輕群體可能欣賞不來，關鍵“百萬”著實很掉價，地磚紋路都發黴瞭，一進房看到客廳地板上黑色的條紋，像裂瞭一樣，仔細一看居然是發黴。好在移步陽臺，無敵灣區景觀拯救瞭其豪宅定位。
4二流豪宅，換房客青睞，成交價不斷創新高
恒二成交火爆有一定必然因素，投資客的出手迎來的是換房客的買入。作為灣區僅有的次新豪宅盤，帶花園、海景也還不錯，贈送高、帶優質學位，投資客出手還有可觀議價空間，最關鍵是，在灣區160-200平左右戶型普遍是雙證的情況下，恒二這個面積段85%都是單證戶型，十分難得。底層的香悅裡商業規模也正在成型中，除瞭裝修是個槽點外，戶型設計基本上符合有錢人士對豪宅的想象，自然成為瞭灣區成交明星盤。
不過最近恒二似乎有點熄火瞭，前期便宜的房子差不多都賣掉瞭，有些業主看著小區成交如此火爆，要麼撤盤不賣，要麼把價格提得老高，成交價不斷被拉升，摸到瞭30萬，參看上圖已成交房源價格情況，最近放盤價不是一般的虛高。
即便價格可以賣到這麼高，恒二也隻能算個二流豪宅。如此活躍的成交量打破瞭豪宅該有的低流動性特質，還把普宅的一些賣點融進來瞭，住戶群體多元化，判定為“剛需”豪宅不為過；面積三百平都不到，很難滿足真正的富人對大面積的需求；樓棟密，細長、高飽和度色系外立面，缺乏豪宅該有的內斂底蘊；周邊景觀雜亂、不純凈，沒有獨享性空間；四五千萬的預算買高品質豪宅不算低瞭，但在在恒二很難體驗到這個價位該有的品質，裝修更是拉低檔次。
所以，現在買入恒二的基本上都是住傢的換房客，即便換房住傢，當下理性的方案也是“多看少動”，畢竟橫盤期，灣區房價目前都趨穩，恒二這波上升的有點快，但是單證占比高，確實是他漲幅跑贏灣區多數小區的法寶，如果後期灣區房價還有空間，恒二應該還有機會“拔尖”。
