這兩天有部分群友反映，合肥二手房市場比前段時間回暖，我統計瞭一下鏈傢二手房成交數據，的確如此。合肥鏈傢在今年3月份時的成交量為301套，4月份292套，5月份回落到244套。原以為金三銀四紅五月之後，合肥房地產市場會步入淡季，6月份成交301套，居然達到金三的水平，比5月份高出23.4個百分點。

這是我沒有預料到的結果，但仔細推敲一下，也不難解釋其中的原因。合肥自限購以來，市場觀望情緒一直比較濃厚，二手房成交周期不斷拉長；新房市場由於限價，開發商推盤積極性不高，造成月均銷售量僅為去年的1/4。所有的這些導致合肥房產交易量暴降，潛在需求不斷積累，經過半年多的調整，購房者對房價預期逐步接受，導致成交量緩慢攀升。

本篇我對合肥6月份二手房成交情況做一個分析，觀察合肥房地產重要數據變化趨勢，並預測合肥未來房價走勢（公號“小易論樓市”《5月份合肥二手房成交情況分析》）。本篇數據采自鏈傢網公佈的實際成交信息，樣本庫總量為1585個，6月份數據為301個。

這裡所指的學區是：45中本部，48中本部，42中本部，50中東校（西園校區），50中西校，50中新校（天鵝湖校區），38中本部，46中本部（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。鏈傢網點覆蓋的區域主要在合肥市區范圍內，這裡的肥西縣為靠近經開區的區域，長豐縣為靠近廬陽區的范圍，一些比較偏僻的郊區沒有成交數據，因此結論有一定的局限性。

1、合肥6月份二手房整體成交情況

合肥5月份二手房成交均價為1.59萬元/平米，6月份升至1.647萬元/平米，漲幅3.58%。從歷史月成交均價來看，近8個月來合肥房價比較平穩，維持在1.65萬元/平米上下，其中最大值和最小值僅相差5.36%。

從成交周期上來看，盡管限購以來，二手房交易周期一直在增長，但近三個月有放緩趨勢，6月份僅比5月份提高瞭0.6天，基本上達到瞭一個平臺期。這也支撐瞭以上二手房交易市場有所回暖的判斷。

我們再來看議價空間，6月份合肥二手房的議價空間為3.31%，比5月份回落0.44%，從側面反映二手房市場回暖態勢。

濱湖二手房成交占比較上個月有所回落，但依舊是合肥成交量最大的區域。蜀山區和政務區較上個月成交都有大幅提升，長豐縣成交均價跌幅最大，達到-7.61%。受高價盤成交量增加的影響，經開區均價較上個月提高15.5%。

2、學區房和非學區房成交情況

合肥學區房成交均價在4月份達到最高點後，就開始下滑。6月份是合肥各初中集中報名時間，合肥學區房成交價格跌至年初水平。現在看來，每年三四月份的確是學區房賣出的最佳時期。

從學區房銷量占所有二手房銷量的比例來看，盡管學區房的成交價格連續下跌，但成交占比較前兩個月有所回升。

非學區二手房的成交均價為1.581萬元/平米，比5月份上漲3.27%，基本保持穩定。學區房比非學區房成交均價高出23.7%（公號“小易論樓市”《我為什麼建議你投資學區房？》）。

3、戶型、面積、總價和單價成交情況

1室戶型成交占比為16%，2室戶型為38%，3室戶型為46%，與5月份比例接近。

從成交面積來看，80-100平米依舊是成交大頭，占比接近40%，超過140平方及低於30平方的二手房成交極少（公號“小易論樓市”《買大房子還是小房子，你陷入合肥大戶型房產投資誤區瞭嗎？》）。

從成交總價上來看，絕大部分二手房都集中在40-240萬之間，在120-140萬區間達到峰值，超過240萬的成交量極少。

從成交單價上來看，合肥市區已幾乎沒有低於1萬元/平米的房子瞭。成交均價中位數在1.5-1.6萬元/平米之間，其中大部分集中在1.4-1.8萬元/平米之間，占比57.1%。單價超過2.2萬元/平米的二手房成交極少，隻有不到5%。

從近段時間群友反映買房情況及外界報道信息來看，合肥的銀行正在對個人房貸收緊，房地產企業從金融系統獲取資金的成本和難度也在不斷加大，各種融資渠道已收窄或被封死。由於新房銷售量連續數月走低，部分現金流緊張的房企開始加速去化，有的甚至采取打折或者團購進行促銷（公號“小易論樓市”《合肥新房價格泡沫預警，哪些區域是機會，哪些是大坑？》）。

還有一些被限價的樓盤，性價比較高，要求購房者首付超過50%甚至全款購買，從側面反映房企資金鏈頗為緊張。這表明國傢正在對一二線城市房地產市場進行全面收緊，確保不發生系統性金融風險，切實履行“房子是用來住的，不是用來炒的”的方針舉措。

盡管目前二手房成交有所回暖，我覺得大傢也不要過於樂觀，穩定還是今後一段時間內的主基調，跌幅過大或者漲幅過高都是ZF不願看到的。這兩天有小道消息稱，合肥可能會於近期收緊限購，我認為這種可能性不大，隻要房價穩定甚至下跌，合肥根本沒有收緊限購的理由（公號“小易論樓市”《合肥為什麼沒有限售，限售的邏輯是什麼？》）。

我給大傢提出的購房建議，都是從投資或者說性價比角度出發的。由於每個人住房需求各異，我無法兼顧到所有人的實際需要，隻能從最共性的投資收益方面進行分析。對註重高端改善的人群，我可能無法提出有效建議，因為越高端的物業，越不值得投資。

通過跟群友的交流，我發現很多人還是抱著等房價最低點去抄底的念頭（公號“小易論樓市”《合肥房價築底成功？現在是買房時機嗎？》）。從這幾個月的二手房成交數據來看，成交均價變化基本不大，隻有5%的震蕩幅度，比議價空間高不到哪裡去。因此從某種意義上來講，合肥房價已經坐實。

目前即將開盤的新盤，性價比越來越低，價格也越來越高，限價盤庫存基本上被消滅差不多瞭。剛需和有置換需求的購房者，與其等房價最低點抄底，不如伺機到二手房市場淘淘筍盤。現在買到低價房的價格，大概率比你未來抄低的價格還要低一些，選擇面也更廣一些。

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